广州征地补偿房屋拆迁纠纷专业律师 －王（金和）律师
职业宣言：关注民生 服务社会！ 办案技巧: 专业练达
温馨提示：差之毫厘谬误千里！
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宅基地纠纷的若干问题
一、如何申请宅基地
（一）申请人主体资格：1.本集体经济组织成员;2.子女已达到法定结婚年龄，无房分居;3.现有宅基地（包括1982年以前划定的老宅基地）按所在区县规定的建房用地标准无法扩建。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过规定标准，将原有住房出卖、出租或赠予他人后再申请宅基地的，不予批准;4.四邻同意申请建房，村民代表大会决议通过并进行公示，经乡镇政府审核同意。
（二）申请的宅基地应是经依法批准的集体建设用地，如占用农用地须依法办理农用地转用手续。
（三）符合乡镇土地利用总体规划，充分利用村内空闲地、老宅基地及荒坡地、废弃地。
（四）通过建设用地预审。
二、向本集体经济组织成员和非集体经济组织成员转让房产宅基地
（一）如果受让方是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。因为根据《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。即对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知：此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
（二）向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。理由是《宪法》第十条，宅基地属于集体所有，《土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。
三、出卖人、买受人均为城镇居民的宅基地买卖案例
出卖人、买受人双方原均为北京市某区某乡某村的村民。出卖人于1983年从农村居民转为城镇非农业户口居民，买受人于1989年因考学从农村居民转为城镇非农业户口居民。1993年出卖人取得其在该村居住房屋的集体土地建设用地使用。1995年，原买受人就买卖出卖人的房屋签订了《房屋买卖立据》。 2004年，经北京市某区该乡政府颁发建房许可证，买受人将所购房屋进行了重建和翻建。后出卖人诉至法院要求确认原买受人双方买卖合同无效。
法院最终认定：“出卖人与买受人均曾为北京市某区某乡某村的村民，在双方签订房屋买卖合同时又均为城镇居民，且买受人在购买诉争房屋后对该房屋进行重建和翻建时，经某区某乡人民政府颁发了建房许可证，应视为某区某乡人民政府已经批准了出卖人与买受人签订的房屋买卖合同。另，买受人在购买诉争房屋后，已经对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于以上情况，考虑到本案的历史背景、双方当事人的身份情况即从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，本院认定出卖人与买受人签订的房屋买卖合同以有效为宜。”也就是该判决认定了房屋所权人为房屋的买受人。
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