关键词：农村,宅基地,房屋,房屋买卖纠纷,合同效力,一户一宅
在司法实践中，各地的裁判文书有不同的判决结果，我们认为，北京市第一中级人民法院再审审理的一起农村房屋买卖合同纠纷案件所形成的判决书对此问题的分析结论可供借鉴，观点如下：
农村房屋合同交易双方在进行房屋买卖时系同一集体经济组织的成员，房屋买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
依据土地管理的相关法规，一户一宅是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。一户一宅是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故是否违反一户一宅原则不影响房屋买卖合同的效力。
关于未办理宅基地审批手续是否影响合同效力的问题。相关法律法规并未规定农村房屋买卖合同需办理宅基地审批手续后才生效，故是否办理宅基地审批手续不影响房屋买卖合同的效力。
此外，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不应支持。现实中存在这样的现象，农户在搬离原所属集体时，留下有房屋，或委托亲友帮忙买卖，或他人未经该农户同意，在农村集体的默许下与本集体成员签订买卖合同，且交付了购房款和房屋，并被买方占有居住多年。这种房屋买卖行为虽属无权处分，但并不影响房屋买卖合同的效力。
小编认为，买卖农村房屋有利于农村经济发展，只要不侵犯国家、社会及第三人的利益，应当给予法律保护。就农村房屋买卖合同效力而言，根据民事活动自愿、公平、诚实信用等原则，应当依法认定其效力。关于农村房屋所有权的归属，应当从合同履行情况、尊重现状、保护交易秩序等角度来综合进行认定。
河南德晟律师事务所
地址：河南·郑州·许昌路登封路中盟财富21层
电话：（）
公众号：微法律
QQ：
