广州知名宅基地侵权纠纷相邻权采光权纠纷专家 －王（金和）律师
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宅基地房屋买卖合同效力之实证分析
宅基地房屋系建立在农民集体所有土地上供村民居住生活之用的房屋，房屋所有权以及相应的宅基地使用权属于村民个人所有，所有人和使用人享有相应的权能，包括所有权的处分权能。在房屋所有权与所依附的土地使用权发生冲突时，应保证所有权权能的优先行使。土地的农民集体所有与国家所有为两种法律地位平等的所有，在国有土地上成立的土地使用权和在农民集体所有土地上成立的土地使用权，在权利的内容和行使方式上也应该是平等的。在市场经济条件下，市场主体对其私权的处分应得到尊重，对买受人也应脱离身份关系的束缚。
宅基地房屋是否可以转让，对买受人身份是否予以必要的限定，一直是一个困扰司法界的难点问题，更由于国务院及相关部门出台的一些禁止性规定，无形中增加了法院在处理此类案件中法律适用的难度和困惑。在物权法的制定过程中，宅基地使用权可否转让，也是一个引起两种截然不同的观点激烈争议的热点问题。 司法界本寄希望于物权法能够就此做出明文规定，以减轻司法使用的难度，但显然，立法机关在立法的过程中对该争议采取了搁置的处理方式。但案件并不因此消无，通州宋庄“画家村”案更是将农村宅基地房屋转让问题推上了舆论的风口浪尖。因为该类案件具有非常大的普遍性，法院的判决宣告无疑具有极大的社会效应。在物权法实施之后，处在夹缝中的法院，就该类案件如何适用法律，究其实仍然面临着极大的困惑和挑战。
司法实践中，对农村宅基地房屋买卖案件基于买受人的身份和土地使用权性质的变更，基本上有三种处理方式：1、转让给同村居民的，合同应认定为有效;2、出卖给城镇居民或者外村村民的，转让行为无效;3、案件判决前转让房屋所附着的土地已经变更为国家所有土地，则转让合同有效。
公民私权利的有无从一定角度上依赖于法官的解释。本文认为，依据现有法律框架下，仅从实证分析的角度就可以得出结论：宅基地房屋作为民事权利主体所享有的民法上的所有物，是应当可以转让的，并且并不受制于购买人主体身份的限制。
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