广州知名宅基地侵权纠纷相邻权采光权纠纷专家 －王（金和）律师
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农村宅基地上房屋买卖及其审判意见
《中华人民共和国宪法》第十三条第一款规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”。《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”。农村宅基地上房屋属于村民基本的重要的生活资料，其建造往往也耗费了农户大部分甚至毕生积累，也常常是村民最昂贵的私有财产。因此，无论从物尽其用的经济价值考量，还是从肯定和激发村民投资消费的积极性着眼，村民对房屋的所有权应受到法律的充分保护，村民依法对其房屋享有的占有、使用、收益及处分的权利应得到法律的彰显。但如前文所述，村民对其房屋的处分是受限制的处分，即在房屋交易对象上实行限制。一方面，村民的自然流动必然涉及农村宅基地上房屋的流转，另一方面，对该类房屋的流转又必须依法实行限制。因此，司法实践必须对该类诉诸司法的纠纷裁决作出及时、有效的回应和规制。
1、村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅转让给本集体经济组织成员的纠纷处理
交易双方均系本集体经济组织成员，其住宅买卖行为不会导致本集体经济组织有限宅基地资源的流失。因此，对村民之间基于自主意思表示所缔结的房屋买卖合同应认定为有效。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基的，不予批准。
2、村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅转让给非本集体经济组织成员的纠纷处理
农村土地系不可再生的自然资源，决定着农村的长期稳定发展，村民取得宅基地系依法无偿取得，因此其转让行为中必然隐含的土地价值利益不得为本集体经济组织以外的成员享有。无论其交易对象是城镇居民，还是非本集体经济组织成员，双方以村宅基地上房屋为合同标的物的买卖合同均应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，基于该买卖合同取得的财产应当予以返还。对于受让方取得房屋后进行了改、扩建或装饰装修的，依据民法的添附理论，由房屋出让方享有添附物的所有权，同时按评估残值对受让方予以折价补偿，若双方还有其它损失，则还须由买卖双方按同等责任各自承担相应的责任。
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