广州知名房屋拆迁土地征收补偿专家 －王（金和）律师
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《土地转让合同》是否有效？
我国《土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《农村土地承包法》第三十四条规定，土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。第三十八条规定，土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。第四十一条规定，承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。第四十八条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。从上述规定可以看出，农民集体组织，是以社（村民小组）为单位。除由法律规定属于国家所有的农村和城市效区的土地，属于社（村民小组）所有。发包方（社或村民小组）发包给承包方（农户）的土地，承包方转包、出租土地的，承包方与发包方的承包关系不变。除代耕不超过一年的外，流转应当签订书面合同。以其他方式流转的，只需报发包方备案；以转让方式流转的，应当经发包方同意。对于同意的方式，法律虽未明确规定，但转让给社（村民小组）外的单位或者个人，应受发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准这一强制性规定的约束。转让的法律后果是原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止，由该土地受让方同发包方确立新的承包关系。土地承包经营权采取转让方式流转的，采取的是登记自愿原则和登记公示主主义。
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