广州知名建设工程合同房地产纠纷专家 －王（金和）律师
职业宣言：有能力，必胜诉！ 办案技巧: 专业练达
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预售登记：企业维权新途径？日前，上海市第二中级人民法院受理了一起非常值得关注的建设工程施工合同纠纷案件，原告某施工企业在向被告某房产开发商主张工程欠款及利息２０００余万元的同时，还在诉讼请求中，要求被告为其办理在建工程的预售登记及抵押登记手续。
据原告在诉状中称，其与被告于２００２年８月间签订一份关于施工总承包合同后，即进行施工，后因故停工。为恢复施工，双方订立了补充协议。其中对已建工程的相应工程款如何支付作出了约定：为保证对施工单位工程款的支付，建设单位同意在取得在建工程预售许可证的３０个工作日内，将在建工程的底层，按每平方米３３００元的单价折合工程款，作为给施工单位的担保，为施工单位办理预售手续及抵押登记手续。现建设单位已经取得预售许可证，但未按协议履行，因此施工单位向法院提起诉讼，提出如上诉请。
据了解，施工单位为维护自身权益，在与建设方订立的合同中约定多项保障措施的情况并不少见，但既设置抵押权，又要求在建工程取得预售许可证之后，将部分期房办理预售登记在其名下的情况极其罕见。一些业内人士也认为，这种做法的本质意义在于获得在建房屋的期待权利。如能如愿无疑将会加大保障其工程款的实现。
有关人士还认为，我国合同法２８６条已经明确了建设工程竣工后的工程款享有优先受偿的权利，但是如果建设单位已经将此房屋分别预售给购房者，并已作了预售登记的，到时施工企业仍难以享受到该项优先权的。施工企业为其债权得以实现，用合同的形式确定建设单位办理相应的预售登记手续，无疑有其积极意义。
法院方面认为，本案从立案的材料中所反映的问题诸多，如预售登记一般是基于房屋买卖行为而产生的，而本案原、被告是建设工程施工合同关系。协议约定的预售登记其实质是担保行为，如果情况属实，这是施工企业与建设单位双方真实意思的表示应当没有争议，但法院需要研究的是其效力如何？
究竟能否把还未取得房地产权证的在建工程，作为一种期待权办理抵押登记手续？上海沪鑫律师事务所主任林如海认为，虽然现在法无明文规定，理论界对此亦有争议。但作为保障施工企业利益，解决工程款拖欠困局的一种思路，值得我们研究和探索，也值得施工企业进行借鉴和思索。
受理此案法院的相关业务庭表示，将在此案审理中，对上述问题予以深入研究，并认真梳理各类法律关系，准确认定其法律效力，以维护当事人的合法权益。
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