广州征地补偿房屋拆迁纠纷专业律师 －王（金和）律师
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审查标准
1、应补偿房屋面积的认定
在集体土地上房屋征收安置补偿标准基本合理、统一实施的情况下，被征收房屋应予补偿的面积往往成为各方争议的焦点。对征地公告发布以后建设的建筑物，均不予补偿，是各地的一致做法。但在现实中，由于历史、现实、政策、民俗、习惯等原因，征地公告发布以前已经建成但未经依法审批或者审批手续不完备的建筑物大量存在，对此如果一律不予补偿，显然有失公平。因此，我们在认定应补偿的被征收集体土地上房屋及其建筑物的面积是应遵循以下原则：
（1）应补偿的被征收集体土地上房屋及其建筑物的面积，应以实际测量为准，参照房产证、建房许可证。施工许可证或者其他宅基地使用权文件等证书确定应补偿的实际面积。
（2）房屋实际测量面积小于房产证面积的，以实际测量为准。
（3）房屋实际测量面积大于房产证面积的也应尊重历史和本地善良的民俗习惯，尊重历史和公平原则认定应补偿的面积。
2、补偿原则
集体土地上房屋征收补偿问题，是引发征地争议的主要原因。现在法律法规没有涵盖集体土地征收后不予重新安置宅基地的情况，仅将房屋作为“地上附着物”进行补偿，存在明显的缺陷。被征收集体土地上房屋的补偿，不仅应考虑房屋的价值，还应该考虑宅基地使用权的价值。因此，应区分情况分别处理：（1）在征地拆迁以后，被拆迁人能够重新获得宅基地的，可以按照重置价格结合成新确定补偿，（2）对拆迁人不予安排宅基地的，应考虑对宅基地价值进行补偿。拆迁房屋是个人住宅的，还要考虑足额补偿。
对此，国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》第（八）条也提出了原则性要求“住宅拆迁要进行合理安置补偿，征地中拆迁农民住房应给与合理补偿，并因地制宜采取多元化安置方式，妥善解决好被征地农民的住宅问题。在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑到被征收的宅基地。房屋拆迁按照建筑成本重置价格补偿。宅基地征收按照当地规定的征地标准补偿。在城乡结合部和城中村，原则上不再安排宅基地建房，主要采取货币或者实物补偿方式，由被拆迁农户自行选购住房，或者政府提供的安置房屋。被拆迁农户所得的拆迁补偿及政府补贴的总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。”
3、“城中村”征收补偿
“城中村”是在我国特有的土地所有制下和文化背景下，在快速推进程式化进程中出现的一种城市化问题。“城中村”并不是法律术语，目前也没有统一的定义。此处所说的城中村，是指在城市规划区范围内，被城市包围或者半包围的、没有或者仅有少量农用地的集体土地。城中村具有城市和农村的双重特征，有别于一般的集体土地：一是已经没有农用地或者农用地极少，主要为农民宅基地。二是位于城市规划区范围内，被城市建成区包围或者半包围，在区位上表现出的使用价值与城市国有土地基本无异。三是土地使用权人的生活方式与城市趋同，以从事非农职业取得非农收入为主。四是有些城中村农民已经转为城市户口，甚至集体经济组织已经不存在，或者村委会已经改为了居委会。因此城中村的集体土地征收又有一定特殊性，其土地区位价值与城市并无二致。而现行制度下又缺乏对集体土地区位价的补偿，因此是当前征地补偿中矛盾最为尖锐突出的领域。
因此，在实践中，我们认为对于已经纳入城市规划区的城中村拆迁补偿标准，可以参照国有土地上房屋征收标准执行。但是在具体补偿标准上，行政机关具有一定的裁量权，除非标准明显不当，法院也不宜进行直接干预。
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