房地产营销策划的最前端 房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。这里应该说明两个问题。，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。 书籍设计 “书籍设计”又称之为“书籍装帧设计”，是指塑造书的“体”和“貌”。“体”就是为书籍内容的容器，“貌”则是将内容传达给读者的外衣，书籍的内容就是通过装饰将“体”和“貌”构成完美的统一体，形成可供阅读的书籍。 刊物设计 刊物与书籍相比在结构上有许多相似之处，就内容而言，书籍一般只有一个中心，而刊物往往有多个中心，是多个栏目内容的集合体，就是仓库。“刊物设计”之目的就是既要将其妆化得符合本身的定位、气质，又要使读者品之有趣，赏之有味。 POP广告设计 “POP广告”，全称“pointof purchase advertising”，意为购物点广告或售卖点广告。总而言之，凡应用于商业专场，提供有关商品讯息，促使商品得以成功销售出去的所有广告、宣传品，都可称之为POP广告。 样本设计 “样本”其实就是我们通常所说的宣传册，也称之为“样册”。“样本”好比是一个企业或单位的名片，可以比较系统详尽地介绍企业、说明产品。“样本”在会议、展览和销售环节上都是必不可少的，也是企业形象推广的常用方式。“样本”与房地产售房所采用的“样板间”有异曲同工之效果。样本的各类表面上看好像品目繁多，其实总结起来不外乎这几类：形象宣传册、产品宣传册、形象加产品的综合宿舍册以及年度报告等。“样本设计”的目的应在于突出表达主题，风格个性化，强化视觉效果，增强可读性。