广州房地产商品房宅基地纠纷专业律师 －王（金和）律师
职业宣言：关注民生 服务社会！ 办案技巧: 专业练达
热线电话： QQ：
温馨提示：差之毫厘谬误千里！
商品房买卖预约合同的解除
根据 人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，欲解除预约合同的当事人，应当提供证据证明对方当事人不愿意订立本约合同，或本约合同的订立存在障碍，该障碍具体为何事由，是否可以避免或克服，是否足以导致本约合同无法订立，但本案原告对此均未能提供相应的证据，故其要求解除预约合同的诉请依据不足，不应予以支持。
在原告至今未能取得商品房预售许可证的情况下，作为守约方的被告，其权利当如何救济？是依据协议书追究预约合同违约责任，还是要求解除预约合同并主张损害赔偿，亦或依据代建合同追究违约责任？一方面，如判决所述，代建合同的权利义务已为协议书所取代，双方的权利义务发生了变化，以代建合同追究违约责任难以得到支持，且代建合同已为生效判决确认被协议书所取代；另一方面，合同法第一百零七条规定的违约责任虽包括了继续履行，但本案的代建合同继续履行显然不可能，故即使以代建合同主张违约责任，也仅能主张损害赔偿责任。从损失范围来考量，在协议书签订之后，损失包括了两个范围，一是代建合同的损失范围，二是协议书的损失范围，如仅以代建合同主张损害赔偿，则协议书签订后产生的损失不能得到赔偿。况且，在订立预约合同时，双方一般会对原合同进行评估结算，如有损失，双方应已结算或由某方放弃结算，放弃后自然不宜再主张。综上，被告不宜以代建合同为依据来主张损害赔偿。因预约合同有其自有的独立性，鉴于本案的协议书未直接约定违约责任，故不能直接依据协议书追究预约合同的违约责任，但守约方可以在要求解除预约合同即协议书的同时，一并主张损害赔偿，以尽可能地弥补其损失。
王律师具有深厚的法律理论功底，积累了丰富的办案经验；王律师在办案中善于捕捉案件的关键环节和证据，一招制胜，所提出的独特、宝贵、前瞻的法律意见常被采纳；王律师精辟的法律分析，清晰的办案思路和认真的办案态度获得当事人的好评。
联系人：王金和律师
手 机：
邮 件
