律师咨询电话：（梁律师）QQ号码：。。房屋赠与合同公证后 赠与人能否反悔？王某将自己名下的一处房产赠与女朋友李某，并到公证机关办理了赠与合同公证。但二人一直没有办理房产过户手续。今年初，二人关系破裂，李某要求王某依赠与合同将该房产交付，而王某认为，房子是自己的，只要没交钥匙，就有权利反悔，何况，根据国家规定，只有办理了过户手续，房屋所有权才能转让，故拒绝交付该房产。日前，王某李某二人双双来律所咨询，律师对此问题作出了分析解答，认为王某与李某之间的赠与合同关系不成立。。我国法律明确规定，对于房屋等不动产，登记为所有权转移的唯一方式。而赠与合同为实践合同，除当事人双方的要约承诺外，还须标的物的交付才能成立。本案中，李某最主要的失误就在于没有认识到赠与合同是一种实践合同，未及时办理过户手续，从而导致赠与合同无法成立，丧失了获得赠与物的机会。另一方面，李某也错误认识了公证的性质和效力，误以为经过公证的合同即具有法律效力，忽视赠与房产的交付。必须指出，合法有效的公证，在证据法上具有重要的意义。但是，对公证的认识绝不能偏离公证的本质。法律的规定是当事人之间权利义务关系产生、变更、终止的唯一依据，公证只能对相应的法律行为、法律文书的真实性、合法性做出证明，绝无使当事人之间法律关系产生、变更、终止的法律效力。买卖房屋没过户签了协议有效吗？李某于 2001 年 1 月至 4 月多次向陈先生借款计 25000 元，因无力还款，李某将一套房以 3 万元的价格卖给陈先生，双方签订了协议，并且进行了公证。之后，陈先生又给李某 5000 元，但是双方始终未到房产管理部门办理转让变更手续。法院在执行李某借贷纠纷一案时，将该房查封。李先生以该套房子已卖给他人为由，提出异议。
法院认为，被执行人李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议虽然成立，但是双方未到房产管理部门变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定。因此，房屋所有权转让不发生法律效力，房屋仍属被执行人李某所有，异议不成立。
签订合同生效有两种情况：一是必须依法办理批准、登记等手续才生效，以办理该手续为确认生效的时间。在这种情形下当事人双方在签订合同后，须将合同在规定的部门办理批准或登记，合同才能生效。二是合同一经双方当事人签订，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批准或登记。房屋买卖合同属于第一类买卖合同。
同时需要注意，合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的。我国《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从这条规定可以知道，如果我们购买动产，比如说手机、电视、家具等生活用品，当买家向我们交付这些产品时，其所有权便归我们所有，无需去办理其他的手续；但如果我们购买如房子等不动产时，则情况就不同，即属于“法律另有规定”的情况。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成。《合同法》也将房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力区分开来，规定该类买卖合同从依法成立时成立并生效，所有权从登记过户生效。
李某与陈先生签订的房屋买卖协议，是双方当事人真实意思表示，该协议是成立的。但双方达成协议后，未到房产管理部门办理房产变更登记，违反了房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记的规定，因此，该所有权转让不发生法律效力。在此，笔者提醒消费者，在购买二手房时，一定要了解清楚卖方的资信情况，同时要在签订协议以后办理房产变更手续，以免给自己造成不必要的损失。
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