广州征地补偿房屋拆迁纠纷专业律师 －王（金和）律师
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城市房屋拆迁中的房屋承租人及其补偿安置
在城市房屋拆迁中，如何对被拆迁房屋承租人(以下简称承租人)进行补偿安置一直是拆迁工作的难点之一。这是因为：其一，形成租赁关系的原因比较复杂，有因政策原因形成的，有因市场原因形成的，不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。其二，拆迁出租房屋涉及到拆迁人、被拆迁人、承租人三方之间的权利义务，其法律关系较为复杂。其三，补偿项目争议较大，哪些补偿项目属于被拆迁人，哪些补偿项目属于承租人，相关法律并未作出明确规定，实践中争议较大。虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产、生活，给其带来损失。同时，对住宅房屋而言，承租人往往属于经济实力相对较弱的群体，如果不能给予其利益强有力保护，有可能带来严重的社会影响，不利于社会稳定。因此，《城市房屋拆迁管理条例》在制度设计上侧重于保护被拆迁房屋承租人的利益。在实践中要做到充分保护承租人的合法权益，就必须准确理解承租人的概念、分类以及对各类承租人的补偿安置办法。
对承租人的补偿项目及补偿安置方式
(一)补偿项目
1、搬迁费，又称搬迁补助费。
《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的，按约定办理;若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人。”
2、提前搬迁奖。
有的地方规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费。
3、临时安置补助费(过渡费)。
《拆迁条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;……”第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;……”故当承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。
4、停业损失。
《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。
5、添置物品的补偿。
《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理;如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。
6、区位差价补偿。
当房屋建筑面积大于土地使用面积的，区位差价补偿面积按照房屋建筑面积计算;当房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位差价补偿面积按照土地使用面积计算。但该项补偿只限于具有福利分房性质的公有住房承租人享受，其他类型的承租人无权享受。
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