广州知名厂房拆迁、房屋拆迁土地征收补偿专家 －王（金和）律师
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补偿的计算需要结合拆迁项目的拆迁安置补偿政策，通常情况下，计算方式如下：
(一)、承租房屋企业，补偿金额计算公式为：
补偿金额=租金差价 (重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间 +设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;
(二)、承租土地上自建房屋企业，补偿金额计算公式为：
补偿金额=租赁土地差价 (重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间 +房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失。
四、承租人在承租的土地上有自建房，但却不给拆迁补偿，可不可以争取-
关于企业承租土地自建房的情况分为两类：第一类是取得合法规划、建设审批手续的自建房;第二类是未取得规划、建设审批手续的自建房。
第一类自建房实质上是合法建设的房屋，承租企业对该房屋有所有权，但是对于该房屋坐落的土地却是基于承租取得的土地使用权，虽然突破"房地一体"原则，但并不影响承租人取得拆迁补偿的权利。
第二类自建房需要结合建房年限、历史原因、当时的政策综合确定是否被认定违法建筑。该自建房被认定为违法建筑的情况下，依据《土地管理法》、《城乡规划法》、《行政强制法》等法律规定可能被强制拆除。尽管国有土地上的房屋征收或集体土地上的征地拆迁，都规定对违法建筑不予认定，但是对违法建筑的认定与处理要按法定程序处理，这时候要在专业人士帮助或指导下争取合理的补偿。
五、合同正常履行，还有剩余租赁年限，遇到拆迁时可以获得哪些补偿-
关于承租土地自建房屋经营和承租房屋经营(没有自建房)两种情况，拆迁补偿中可以取得的补偿项目略有差异。
承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类：
1、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
2、停产停业损失的补偿;
3、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
4、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
5、解聘员工的安置补偿费;
6、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);
7、奖励和补助;
8、自建房的重置成新补偿;
9、其他
涉及到承租土地自建房屋的，较上述而言，多了关于房屋的补偿部分。该房屋补偿的计算，需要分情况讨论，以国有土地上自建为例：一是取得合法审批手续建设的;二是没有取得建设工程规划许可证建设的房屋(可能被认定为违法建筑)。实践中，关于该房屋的补偿主要是房屋的重置成新价。
六、(被拆迁人)承租人在拆迁过程中如何维权-
地位不平等，信息不对称，承租人在拆迁中要争取合理补偿，必须解决这两大问题。
1、通过法律途径顺利的切入和拆迁办谈补偿，就属于承租人的补偿项目自己谈，自己签署协议，自己领取补偿款。
2、了解拆迁项目的政策，熟悉拆迁流程和相关法律规定，懂得如何和拆迁办周旋，提高谈判地位，获取谈判筹码，必要时提起行政诉讼搭建谈判平台。
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