先分几块说啊，首先是选址前的定位，题主目前的想法是饮品店或便利店，首先，饮品，餐饮对于流动人群的热度依赖性要求不同，相对来说，饮品店要求会高于便利店，我们先拿饮品店来说，先确定商业模式，10-20平米左右的门店，也就说基本不采用堂食，全部以外带为主，那么门店内的主要区域，一般就是仓储，制作，销售，等候，几个模块各自最少需要多大的面积，可以先分开测算出来，这样就能基本确定门店最小可选面积的区间。
第二步确定商圈，大家都知道人流量越大，生意越好，但是租金成本也越高，对于初入门的投资者来说，成本高就等于风险高，所以我们需要确定可选择的商圈种类，一类为主要商业街商圈，人多投资高，风险与收益成正比，二类学院，办公楼商圈，成本相对较低，但缺点是每天的营业时间有空窗区，短时间高峰期会比较集中，门店面积就需要较大，以增加顾客体验及等候区，三类居民社区类，租金成本较低，人流量较少，但顾客流固定有保证，但潜在顾客总量不会太高，根据自己所选择的产品种类，选择好主要的目标客户，然后确定商圈选择——个人建议，先从低端着手，不要一开始就上商业街，步行街什么的周边去找，往往差的你看不上，好的租金爆贵，效率比较低，可以先从办公楼集中的区域试手找起。
第三步确定商铺，确定好希望入驻的商圈后，再开始选择具体的门店地址，对于小店来说，门头宽度，门前缓冲区，店招可选位置都是非常重要的，路口，转角会好于普通路段，小型斑马线好于红绿灯口，另外，选址还需要考虑周边是否有较好的能够聚集人气的大型项目，我们的小型门店往往都是依附于这些大型项目而生，但是相对租金会更高一些。
第四步，确定备选址后，开始开展门店评估及成本分析工作，评估对外，分析对内，小型门店的辐射范围控制在300米之内，了解清楚300米内一切商业信息，流动人群量，办公楼，住宅，商铺，学校，政府机构等等等等，对周边了解的越详细，最终得出的评估结果就越准确，当然，对于小型门店来说，由于对商圈环境的影响力比较低，这些工作相对可以简单一些，不过作为私人投资者，我个人觉得，再详细也不过分。对内来说，我已经发过成本预算表给题主，在此基础上，自己在添加一些实际需要的项目，在这个阶段，还需要搞清楚：工商，环保，城管等各种证照的办理许可，费用，周边社区街道环境的具体情况等（以前在深圳老城区的店，有人按月来收保护费~~~）
完成了这些工作之后，基本就可以确定自己的营收/支出比例，保本点等问题，也就可以确定这个点，能不能开，该不该选择在这里开等问题，有把握，那就开，没把握，那就再选，选到合适为止，个人投资，开弓没有回头箭，所以前面的工作越仔细越好，切不可心急冒进。
