佛山三水区高明区小产权房纠纷律师
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具有先天缺陷的“农业生态别墅”在现实中也给“购”房人带去了没有法律保障的苦恼。家住昌平区的王先生将邻家的李女士告上了法院，起因便是李女士将原来的“农业生态别墅”拆掉后又盖起了一栋三层小楼，碰巧挡住了王先生“别墅”卧室的采光。法院在审理时发现，王先生被遮挡阳光的房屋并没有房产证，在王先生提交的规划图纸上，他和李女士的房屋均被标注为“实验用房”，然而关于阳光补偿的标准只能针对住宅。于是法院作出裁定，认为王先生所住小区项目建成后，实际功能与审批的现代农业示范基地项目功能根本不符，实质为借现代农业大棚等设施项目之名，违规开发土地进行建房行为，故法院不应当受理。
“物权法难以保障，一旦生态别墅占用的土地被征收，承租人同样也难以获得国家补偿。”根据法律规定，耕地属于农村集体组织所有，国家征地时支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等，这些补偿主要是针对地上物。由于“农业生态别墅”实际上是以租代买，租金很低，但后期装修、改建等投入巨大，有的承租人甚至将原有房屋彻底推倒重盖，而这部分高额投入能否得到国家补偿目前争议很大。
除了个人利益存在风险外，“农业生态别墅”同样也给政府监管出了一道难题。据崔亮介绍，“农业生态别墅”不属于城市规划，对于“农业生态别墅”群里出现的私搭乱建现象，城管等执法部门无法管理，而负有直接管理责任的开发商或是村委会，由于他们没有行政执法权，管理起来困难重重;“农业生态别墅”的出现还会带来大量的流动人口，对于本来就力量比较薄弱的农村派出所而言，显得有些力不从心。
由于在耕地上建设所谓的生态房本身就是违法违规，这就意味着业主与开发商签订的合同标的物属于违法建筑，因此承租合同应属于无效，业主权益无法得到法律保护。关于农民工工资及复耕问题，农民工由开发商聘请，应由开发商负责工资发放，农田也应由破坏耕地的开发商负责复原。
政府此次集中拆迁行动相对于小产权房已有了较快的反应速度，但仍显示出一定的滞后性。他建议政府日后应逐步建立一套实时监控、预警机制，一旦发现有各类形式的违规占用耕地行为，可立即勒令停工恢复原貌，并加大对相关责任人的惩处力度。广东金牌状王法律顾问费用法律顾问方案法律顾问服务团队地址：广州农林下路83号新裕大厦2501房。
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