广州房地产商品房宅基地纠纷专业律师 －王（金和）律师
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一房二卖后，房子归谁呢？ |
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购房者掉进卖房者和房地产开发商的圈套里，那么一房二卖中，房子归谁？具体问题具体分析，如在房屋未转移的情况下，已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。北京房产律师为您一一介绍。
一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖不论是个体卖家，还是房产公司，亦或者是房产中介来说，一房两卖都是属于欺骗行为，情节严重的属于诈骗行为。
第一种情况——在房屋未转移的情况下，已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。由此可知，房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了商品房过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。
第二种情况——两个买受人均未办理商品房过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理商品房预告登记手续的购房人所有。《物权法》第二十条第一款规定：当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记，有效防止了一房二卖现象，保护了买房人的合法权益。
第三种情况——两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。《解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。
第四种情况——两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋价款就意味着履行了房屋买卖合同，因此履行了合同义务的购房人，应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。
第五种情况——一份合同在先已经办理商品房过户登记手续，一份合同在后交付了标的物房屋，那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付，都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。
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