售楼中心乔经理： 正兆·千树晴山占地40230㎡ ，建面164255㎡ ，共规划8栋住宅，首层与二层为商业裙房。项目通过五重精工境筑，四重花园式院落及半室内泳池。小区内渗水路面面积比45%，暴雨天，小区路面也干爽；小区人行步道系统遮阴率82%，绿植隔噪墙，出则繁华，入则静谧；6M高奢华入户大堂，全南向空间设计；双层商业中心，打造一站式全龄生活共享平台，致献万亿东进湾区时代的山著作品。 正兆·千树晴山国内地产商由售转租是大势所趋万科回应称，各地公司在推广长租公寓业务时，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。但笔者以为，从中国房地产业发展趋向及成熟市场的相关经验等方面看，国内房企的主营业务由售转租是大势所趋。 正兆·千树晴山首先，由售转租是楼市结构变化后的必然选择。从盈利模式和收入构成看，目前国内房企以租赁为主要收入来源的极少（上市公司中仅有深物业、陆家嘴等个案），绝大多数以住宅开发为主业，以万科为例，其开发业务收入和利润占比近些年来一直都在98%左右，是典型的“一业独大”。 正兆·千树晴山国内房企的这种业务结构，与过去十几年中国住宅产业蓬勃发展，人均居住面积大幅提升，房地产市场的房屋销售以新房销售为主以及房地产开发业务短平快资本收益率高等密切相关。随着存量房的迅速增加，新建房交易量占比近年来不断下降。目前四个一线城市二手房交易量已超过新房，40个重点城市二手房占总交易量的比例已达40%，而三四线城市已现明显的住房过剩，未来各地楼市交易都将走向以二手房交易为主。 正兆·千树晴山发达国家的房地产市场几乎都是以存量房交易为主的市场，比如美国，90%左右是二手房交易，新房只占10%左右。与此相对应，成熟市场的房地产企业，很多都持有大量物业并将租赁业务作为主要业务，这跟国内房企的业务结构有较大不同。 正兆·千树晴山伴随着楼市供求关系和交易结构的变化，国内房企的业务结构和盈利模式转型势在必行，由单一注重开发转向包括租赁在内的业务发展多元化，已成为一种必然选择。 正兆·千树晴山第二，由售转租是房地产去库存背景下无奈而现实的选择。近两年，国内房地产市场形势发生逆转，由此前的供不应求、房价暴涨，转向整体过剩，尽管目前一线城市的楼市情况略好，但三四线市场已普遍出现供过于求、价格下跌的情况。从近几年的年度报告看，万科的房地产开发主要集中在北上广深一线城市，占比超过八成，但近几年也面临毛利率不断下降，库存和应收账款不断上升等问题。 正兆·千树晴山国家统计局数据显示，10月末全国商品房待售面积68632万平方米，环比增加2122万平方米。在楼市去库存大背景下，与其将库存房闲置浪费，还不如将其租出去以盘活存量获得租金。具体到万科而言，在库存压力不断加大的情况下，将销售压力较大的三线城市重庆的项目试水“先租后买”不失为明智之举，更何况万科的楼盘大多是精装修房（其他开发商大多是毛坯房），由售转租相对容易。
