购物中心是商业地产中发展较为迅速的重要领域之一，那么购物中心的目标就是盈利。凡是没有盈利的购物中心都是存在着各种不同的问题，那么对于这些没有盈利的购物中心我们就需要对其进行二次改造了。需要进行二次改造工程的购物中心会存在着这些问题。
1 可行性研究阶段考虑不周
商业项目工程问题、缺陷有因可行性研究阶段考虑不周而产生遗留问题，如层高、设施设备的配置、特种业态的配置（如餐饮、电玩、影院、KTV等）等。因可行性研究阶段从商业经营角度考虑及论证不充分，造成决策项目存在问题，导致开业后不适应市场要求，不能满足经营需要而造成工程问题。
2.设计方面的不足
由于项目设计时对商业经营考虑不足及设计理念、采用技术的不当选择，都会导致后期工程问题的产生，从而制约商业物业在降低成本管理、提升购物中心品质的运作。
3.施工过程的缺陷
因工期紧和施工监理的疏忽等导致工程缺陷，主要有偷工减料、不按技术规范施工所致。
4.运行管理模式方面问题
单体店和组合店商业项目，由于采取订单式商业地产模式，在给主力店提供了其独立使用设施设备的运行管理界面，均约定由其自行负责。这样从责任角度比较分明，但由于其产权不属于主力店，所以其在运行中不会考虑设施设备的使用寿命，往往是野蛮使用，不规范使用，导致出现问题，或提前出现大、中、小维修。
