广州征地补偿房屋拆迁纠纷专业律师 －王（金和）律师
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拆迁安置房转让合同有效吗
我有一处拆迁安置房，尚未办理房屋所有权登记。现打算将该房屋转让给李某，双方经协商自愿签订了拆迁安置房转让合同。请问该拆迁安置房转让合同有效吗
答：司法机关确认房屋买卖合同效力的依据是《合同法》第52条规定所列举的几种法定情形。只要合同的签订是双方真实意思表示，其行为不损害国家、集体、他人利益，则不属于法律、行政法规禁止性行为，该合同依法应当有效。由于该房屋交易时尚未办理房屋所有权证，该拆迁安置房不符合上市交易条件，因此当事人双方在申请相关行政主管部门办理该房屋所有权转移登记时，相关部门依照相关政策规定会对合同的履行予以必要的限制
所谓动迁房，是“动拆迁安置房”的简称，在有些地方也称为“征地拆迁安置房”，在地方政府部门的规范性文件中，称为“配套商品房”，简称“配套房”;经济适用房，即“经济适用住房”，在一些地方政府部门的规范性文件和通知中称为“中低价普通商品房”，简称“中低价房”。有些法律学者和法律职业人对动迁房和经济适用房买卖是否合法有不同看法，有些朋友对购买动迁房和经济适用房是否合法有效有顾虑。其实，对动迁房和经适房买卖的合法性进行质疑的观点是不成立的，对动迁房和经适房买卖是否合法有效的顾虑是完全不必要的。下面本文从合同法、物权法、城市房地产管理法及司法解释等几个角度，论证一下为什么说动迁房买卖本身是合法有效、没有问题的。
首先，从合同法的规定来说，动迁房买卖合同是合法有效的。
《中华人民共和国合同法》是 1999年3月15日由第九届全国人大第二次会议通过、同日国家主席令第15号公布，自1999年10月1日起施行的，是一部由立法机关全国人大制定通过的基本法律。所有的民商事合同都受《合同法》的调整和约束，只有婚姻、收养、监护、继承等有关身份关系的协议，适用其它法律的规定。
按照我国合同法的规定，合同的效力有六种情形：完全有效;部分有效部分无效;无效;可变更;可撤销;效力待定。《合同法》第47条、第48条、第51条、第 52条、第53条、第54条、第56条规定了合同的不同效力类型，分别规定了效力待定合同、无效合同、可变更可撤销合同、有效合同和部分无效部分有效的合同。对无效合同的规定，只有第40条、第52条、第53条，其中主要的是第52条，第52条专门规定了无效合同的五种法定情形。第40条、第53条则分别规定违反公平原则的格式条款、免责条款无效。第52条原文如下：
有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
也就是说，符合下列五种情形之一的合同，是无效合同：一方以欺诈、胁迫的手段签订合同，或者当事人恶意串通订立合同，并且该合同损害了国家利益的;合同当事人恶意串通，损害集体利益或者第三人合法利益的;签订形式合法的合同，从事非法活动非法交易，追求非法利益和非法目的，以形式上的合法掩盖目的的非法的;合同内容或目的损害社会公共利益的;违反法律、行政法规的强制性规定的。尤其值得重视的是第5项：“违反法律、行政法规的强制性规定”的。法律和行政法规的强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。违反效力性强制规定的，合同无效;违反管理性强制规定的，合同未必无效。2009年颁布实行的法院《合同法解释二》第14条规定：“《合同法》第52条第5项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”
同时，《合同法》第52条第1—4项规定了合同无效的四种情形，这四项本身就是法律的效力性强制性规定。第40条和第53条规定违反公平原则的格式条款、免责条款无效，这两条本身也是法律的强制性规定。因此，对无效合同可以用一句话来概括：违反法律、行政法规的效力性强制性规定的无效，除此之外不属于无效合同。
王律师具有深厚的法律理论功底，积累了丰富的办案经验；王律师在办案中善于捕捉案件的关键环节和证据，一招制胜，所提出的独特、宝贵、前瞻的法律意见常被采纳；王律师精辟的法律分析，清晰的办案思路和认真的办案态度获得当事人的好评。
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