戴允丝律师是擅长房产纠纷官司的律师，在房产法律有较高造诣，代理过的大量案件均取得较好效果，赢得当事人的高度赞誉。戴律师，广州大型律师事务所北京盈科（广州）律师事务所律师，全日制广东名校法学院校毕业，中共党员，从事法律近10年，具有深厚的法律理论功底，积累了丰富的办案经验；办案严谨细致、对当事人负责。律所地址：广州天河区冼村路5号凯华国际中心7、8、9三层，地铁：5号线猎德站、APM线花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站。
师：
去年我购买了某房地产开发公司的一套商品房，合同约定分期付款，买受人迟延交付应付购房款60天的，出卖人有权解除合同，并约定了出卖人解除合同或继续履行合同时的违约金。合同订立后家里出现特殊情况，缴纳第二笔购房款时已经超过了约定期限60天。出卖人收取了购房款并按继续履行合同的情形收取了违约金。到交房期限时，出卖人未按时交房。后来，我得知该房已被出卖人卖给他人。我找到出卖人，出卖人却说我们的合同因我未在约定期限内付款已自动解除，他们有权另卖。请问，出卖人的做法是否合法？张先生
张先生：
你们的购房合同没有解除。出卖人的行为属于违约行为，你有权要求对方承担相应的违约责任。
《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”你在未按时支付约定购房款60天后，出卖人有权解除合同，也可以选择继续履行合同。如果解除合同，出卖人须依据《合同法》第九十六条之规定通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
但出卖人并未履行法定的解除合同程序，合同更不会自动解除。相反，出卖人以实际行动，即继续收取房款并按继续履行合同的情形收取违约金，表示其不是选择解除合同，而是选择继续履行合同。既然双方对继续履行合同达成了合意，就应按照购房合同和该合意全面、适当履行约定义务。如今出卖方不仅不依约履行约定义务，甚至有“一房二卖”的严重违约行为，若因此导致商品房买卖合同目的不能实现、你不能取得房屋的，你可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
