戴允丝律师，中共党员，全日制广东名校法学院校毕业，经验丰富10年经验，在房产领域有较高造诣，、一手房产交易纠纷、房产合同违约纠纷、房产租赁、房屋拆迁、二手楼房产买卖纠纷、宅基地、小产权房纠纷律师、一房二卖纠纷、无权代理房产合同纠纷等等 。主要法律服务包括： 1.商品房买卖纠纷 2.二手房买卖纠纷 3. 居间合同纠纷、中介佣金纠纷4.房产过户纠纷 5.借名买房纠纷、房产所有权确认纠纷、房产使用权纠纷 6. 房地产拆迁纠纷 7.房产租赁纠纷、物业管理法律服务 8. 房地产项目收购专项法律服务、房地产项目开发全程法律服务 9. 建设工程承包和招投标法律服务、项目运作法律保障方案设计 10.房地产交易专项服务 11.起草审查房地产买卖、租赁、转让、抵押、融资等法律文件 12.婚姻继承房产纠纷、共有房产分割 13.其他房地产诉讼与非诉讼法律事务
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戴律师为您普及房产纠纷部分相关案例：
案情回忆012年初王女士有一套房屋欲出售，因王女士对执法知识不懂，怕交易流程中出现什么疏漏，专门委托了一家中介公司提供居间效劳。在中介公司登记完房源之后，王女士以为心里踏实多了。
没过两个月，中介公司给王女士找到了一个买主刘先生，当时刘先生看了房对房屋挺中意的，2012年3月10日王女士和刘先生在中介公司签署了《房屋交易条约》，并与中介公司签署了《房屋交易经纪效劳条约》。
后在条约履行流程中，刘先生因资金周转出现了题目，迟迟未支付购房款。中介公司这时找到王女士，通知其屋子能够另行卖与别人，并随后给找了一个新的买主李女士，同年4月15日王女士与李女士在中介公司的居间引见下签署了《房屋交易条约》及《房屋交易经纪效劳条约》。
但是谁也没推测，李女士在支付了定金及首付款之后，不知何以也未能定时支付购房款，条约商定的付款限期曾经超越了八天，碰巧此时第 一个买主刘先生资金曾经周转过来，能够一次性支付全部购房款。中介公司的工作职员专门与王女士联络，见告其李女士逾期付款曾经组成违约，您能够将房屋再出售给刘先生。
王女士心想中介公司是专业的经纪机构，他们一定对条约可否履行、能否违约等特殊清晰，出于对中介公司的信任，王女士便将首付款及定金退给了李女士，最终将房屋出售给刘先生并办理完成了过户手续。
其后李女士找到王女士，要求其承当违约责任，王女士非常不解，明显是她不付款，中介公司见告其李女士违约了，王女士才又将屋子卖给刘先生，怎样酿成是本人违约了呢？不久，王女士便收到了法院的传票，原来李女士将王女士告上了法庭。
律师剖析
王女士一房二卖，组成违约
陈律师指出，本案王女士将其名下的房屋先后卖给刘先生和李女士，王女士的举动曾经组成了典范的“一房二卖”。
王女士与刘先生签署的《房屋交易条约》系各方当事人的真实意思表现，条约内容也不违背国家执法、行政法例的强迫性规则，条约正当有效。根据我国《条约法》的相干规则，依法建立的条约对当事人具有执法束缚力，各方当事人均应按照条约商定履行责任。
王女士在上述条约未排除的状况下，便又与李女士就统一处房屋签署《房屋交易条约》，显然王女士的举动违犯了老实信誉规定。根据双方签署的《房屋交易条约》的商定，王女士曾经组成违约，需承当相应的违约责任。
李女士也存在违约举动，但尚未组成根本违约
李女士与王女士签署的《房屋交易条约》也系各方当事人的真实意思表现，且条约内容不违背国家执法、行政法例的强迫性规则，该份条约也是正当有效的。李女士在条约签署后，曾经按照条约商定支付了购房定金及首付款，但是其并未按照条约商定支付后续的购房款，李女士的举动也组成了违约。
陈律师指出，固然李女士未按照条约商定时间支付后续购房款，其曾经组成了付款拖延，但是李女士逾期付款八日，根据双方条约的商定，逾期付款超越十五日卖刚才享有单方排除权。依据条约中的商定，显然李女士的逾期付款举动尚未组成根本违约，王女士此时能够向李女士主张拖延付款违约金，但并不因而而享有商定的或法定的单方排除条约的权益。
但是，本案中，李女士尚未组成根本违约，中介公司便诱导王女士将房屋出售给刘先生并办理过户手续，王女士的举动曾经组成了根本违约。因房屋曾经过户给刘先生，李女士与王女士签署的《房屋交易条约》在客观上便无法持续履行，条约目标也无法实现。
戴律师认为，作为买受人，李女士可根据条约商定要求排除条约，并向出卖人主张违约责任。但假如双方商定的违约金过分高于损失，则出卖人能够恳求法院调低违约金的数额，最终法院判令王女士给付李女士违约金20万元。
房产中介公司忽悠客户 赔偿巨款
王女士作为出卖人，其系委托专业的房产经纪机构即中介公司来进行买卖，但是本案中，中介公司并未按照居间效劳条约的商定忠实地提供居间效劳。中介公司明知王女士与刘先生的签署的《房屋交易条约》及《房屋交易经纪效劳条约》并未排除的状况下，为了到达多收取中介费的目标，置出卖人的执法危害于不理会，诱使出卖人在可能承当违约责任的状况下，与李女士再次签署《房屋交易条约》。
中介公司的上述举动曾经违犯了执法法例的规则及职业原则，正是由于中介公司居间效劳不妥，最终导致法院判决，王女士向李女士承当违约责任，支付李女士违约金20万元。面临如许巨额的赔偿，显然中介公司对此负有不行推脱的责任。
在此，戴律师发起可先由卖方王女士先行支付李女士20万元违约金，之后再向中介公司索赔。 高级人民法院关于审理房屋交易条约纠纷案件实用执法多少题目的指点意见（试行）第二十七条明确规则：“房屋中介机构关于房屋权属情况等订约相干事变及当事人的订约才能负有积极观察并据实陈诉的责任。房屋中介机构违背忠实居间责任，严峻侵害委托人利益的，不得要求委托人支付中介效劳用度及从事居间运动的须要用度。委托人有损失的，房屋中介机构该当承当相应的侵害赔偿责任。”
同时，戴律师指出，出卖人王女士在本案中并非毫无差错，王女士作为完全民事举动才能，该当具有肯定的判别力并明白签署房屋交易条约的执法后果，因而王女士关于损失的发作亦应承当相应的责任。王女士在陈律师的发起下提起索赔之诉，最终，法院按照差错水平判令中介公司赔偿王女士的大部分损失。
