如无意外，今年国庆长假过后，住房房贷中“基准利率”、 “上浮”、 “打折”等字眼将淡出人们的视线，取而代之的是“LPR（Loan Prime Rate 贷款基准利率）”“加点”等新词。
上个月底，央行通过网站发布公告，宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式！
房贷利率将会有以下几个改动。首先是贷款利率的改变，从之前的上下浮动变为以近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其次是首套购房的利率不能低于LPR，二套房在LPR的基础上加多60个基点。
由于文件具有一定的专业性，绝大多数购房者都是一脸懵逼，很多人看完之后表示，这个公告每一个字都认识，但是合在一起我就不知道啥意思了。有人说这表示房贷要涨了，赶紧买房，有人这表示说房贷要降了，等等再买。很多文章也只是模模糊糊的把这条公告介绍了一下，并没有分析透彻，看了之后和没看差不多，还是不懂。
那么，今天我就花一点点时间，尽可能通俗易懂的让大家了解这次“房贷新政”的变化。
一：先来看一下什么是LPR
我们知道，以前个人住房贷款利率是根据央行公布的贷款基准利率来上下浮动的，这个利率算政策利率。
按照新规，个人住房贷款定价参考要从政策利率转化为市场利率，更好地发挥市场作用。这里市场利率就是指LPR。LPR全称贷款市场报价利率，LPR可以理解为，在18家报价银行对公开市场操作利率加点后，经过一顿计算操作，得到的市场利率，LPR贷款基准利率一个月公布一次。
二：房贷利率有哪些变化？
好了，下面我们进入正题，看看按照央行新规，新发放商业性个人住房贷款利率有哪些变化。
1.LPR取代基准利率，并与银行约定加点数值
首先，我们看看第一条和第二条。
先看第一条：
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
这一条的意思就是，贷款规则发生了变化，LPR贷款基准利率取代了基准利率，以后房贷不存在“85折”或“上浮10%”此类的说法，而是变成了“加点”。1个“基点”就是万分之一，100个基点就是1.00%。“加多少点”将成为房贷合同条款。你和银行约定好的加点数值，只要签约了，那么在整个合同期内，加点数值永恒不变，不管LPR贷款基准利率怎么变。如果合同里写是加100个点，30年贷款期都加100个点。
你能拿到怎样的利率，取决于每月20号上午九点半央行公布的新“LPR利率”，以及银行的加点数。如你10月初签合同，那就参考9月20号的“LPR利率”，以此类推。
所以，第一条要和第二条合在一起看。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期短为1年。利率重定价日，定价基准调整为近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
这句话什么意思呢？按照新政，您的房贷利率不是跟着LPR变化而变化的，您可以自行和商业银行拟定重定价的周期，这个周期短为1年，长为整个合同期内固定不变。
这个重定价周期到底是长了好，还是短了好，就看当时的利率水平，和对未来利率的预期程度了，借款人和银行等同于是在对赌未来利率。
在这里，我要家建议大家至少以1年为周期关注一下LPR数据，趁着低的月份和银行协商重定价，可能会省下不少利息。
然后，我们看一看第三条。
2.商业银行没有对房贷打折的权利
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
在此之前，商业银行是有权对房贷进行打折的，当商业银行手里的钱很多，贷不出去的时候，就会选择对房贷进行打折，而商业银行手里贷款额度不够的时候，就会选择对房贷进行上浮。央行能修改的，只有基准利率。
但是根据现在的第三条规定，以后商业银行没有对房贷打折的权利，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR+0.6%。无论以后央行怎么放水，怎么降息，房贷都不得低于这个数值。
若办理5年以上的首套房贷款利率
这次等于国家直接向你明确，首套房贷只能高不能低，世上再无“下浮”、“9折”这类说法了。按照改革后的首个公布的LPR（一年为4.25％，五年期LPR为4.85％）来看，二套房贷利率不低于4.85%+ 0.60%，也就是5.45%。这是明确的国家窗口指导。
若办理5年以上的二套房贷款利率
随后看看第四条。
3.因城施策，各省贷款利率限低不限高
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
在第四条里，鼓励各地银行因城施策，在国家政策的基础上，确定辖区内首套和二套房贷的加点下限。
注意，在第三条里已经说了加点下限，首套房为LPR贷款基准利率，二套房为LPR+60个基点，第四条又说可以自行确定加点下限，这不冲突了么？
没有冲突，上面写的清清楚楚，在国家统一信贷政策的基础上，换句话说，地方可以提高加点下限，但是不能减少加点的下限。
比如到了房价上涨压力大的某省，地方把政策修改为首套LPR+30个基点，二套LPR+90个基点，这是允许的，这算是“各省把控”。但是如果反过来降低加点下限，那就不行了，否则就是违规！
再看看第五条。
4.个人信用资质直接影响房贷加点数值
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
注意，这一条里，再次提到了加点下限，整个公告里，多次提及加点下限，而没提过一次加点上限，这表示央行锁死了房贷利率的低数值，但是没有限定房贷的高数值，商业银行有权利自行向上加，上不封顶。
在第五条里，甚至授予了商业银行根据每个贷款人的信用资质，合理确定每一笔贷款具体加点数值的权利。
例如，新长期LPR贷款基准利率是4.85%，如果合同约定加100点，就是到5.85%。如果银行觉得你的信用风险比较高，资质不够优秀，可能会再加100点，那就是6.85%。也就是说，你买房可能是LPR+100个基点，但是你的朋友买房可能就是LPR+200个基点，因为银行觉得你的资质比你的朋友好，仅此而已。
所以，要爱惜自己的信用啊，信用真的可以变成钱的。
当然，银行只有向上加的权利，没有向下减的权利，哪怕你资质绝佳，可以拯救宇宙，维护人类和平，银行也不能给你下浮哪怕一个基点。
5.公积金个人住房贷款利率暂不调整
因此，央行妈妈怕大家没理解透彻这个加点下限的意思，在第八条里，还特地再强调了一遍，商业用房，比如办公楼等，也是不能低于LPR+0.6%。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
第六条和第七条很好理解，字面意思，在这里就不赘述了。
6.个人住房贷款利率新规对个人的影响
对我们个人而言，公告的1、2两条，带来的是实操帮助，以后我们的贷款合同，是LPR和加点数值组成的，加点是按当时的政策和市场水平决定的，一旦签合同，终生不变。
而LPR贷款基准利率是可以变的，你会和银行还有一次博弈，这个LPR利率是几年一改，一旦签约，这个利率重订周期也是不可改变的。
举例来看，如果购房者在2019年10月8日按照4.85%的贷款利率获得了为期30年的房贷，那么以何种期限进行“重定价”，其中存在非常明显的博弈。假如以一年为期，届时的房贷利率有所下降，“重定价”自然可以使购房者获益；反之，则需要购房者付出更多的代价。
总 结：
后，我们再回过头看看公告的第一句话：“为坚决贯彻落实‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位和房地产市场长效管理机制”。你差不多就可以理解新制度本质上到底是什么样子的了。
用大白话来讲，新规就是换了一种算法，让利率更贴近市场行情，外加抑制炒房投机，有利于避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。
总之，未来一定是要建立房地产市场长效管理机制的，让房价回归理性。
