广州兄弟间签订的宅基地合建协议有效吗？
律师解答：如果兄弟不是本村人，协议很可能无效。至于宅基地房登记人，即使也不是本村人，但只要登记了就合法。宅基地房的权属首要以登记为准，除非有充分的证据能推翻。如下面这个案件，李大、李二、李三三兄弟签订了祖屋合约，约定李三名下的宅基地房三人都有份。后遭遇拆迁，李三反悔，不承认李大、李二有份。一审法院判决祖屋合约有效，三人都有份。但二审法院改判，认为李大、李二非本村成员，不能对宅基地房主张权益，最终改判祖屋合约无效，驳回李大、李二要求确认所有权的请求。
判决书节选：
本院认为，根据一审查明事实，涉案房屋系由李三报建并登记在其名下的集体土地上的房屋。李大、李二凭借其与李三于2003年2月7日签订的《合作兴建祖屋合约》、于2011年11月30日签订的《补充协议书》，提起本案诉讼，要求确认涉案房屋50%所有权归其所有。虽然李大、李二在二审中举证证明其与李三之间存在亲属关系，李三对此亦予以确认，且李大、李二在二审中还提供了一份广州市天河区人民政府棠下街道办事处于2017年10月11日出具的《天河区农村村镇宅基地使用证档案证明》，拟证明涉案房屋系对李大、李二与李三共同的祖母所有的祖屋拆除后所新建，李大、李二与李三是基于对祖屋的继承而协商一致签订了上述协议，但一方面，李大、李二没有举证证明其主张的继承关系，且李大、李二亦在二审中确认并未办理祖屋的继承手续，另一方面，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，又根据广州市国土资源和规划委员会在二审中向本院的复函内容显示，对集体土地上的房屋申请所有权转移登记的，应当提交农村集体组织同意转移的证明材料，且受让人必须为房屋所在地农村集体经济组织成员，而李大、李二均非涉案房屋所在集体组织成员，故上述协议应属无效，李大、李二要求确认涉案房屋50%产权归其所有，缺乏理据，本院不予支持。一审对此处理错误，本院依法予以纠正。
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