1、营销时间点
基于养老地产的周期性和其他特殊性，养老项目的营销时间点需要被特别重视：
（1）硬件规划在后，运营模式在先；
（2）建设在后，市场开发在先；
（3）销售在后，信任建立在先；
（4）硬件和运营管理各自独立。
一般项目动工营销动工就应该开始，通常前期铺垫越深，后期入住效果越快。一个养老地产项目，如果开办了三年，达不到50%的入住率，就基本可以定性为失败。一般一个平稳发展的养老地产项目，第一年至少达到30%的入住率，第二年达到50~60%，第三年应该达到95%入住率。
2、营销费用投入
养老机构的营销是个长期持续的过程。经验显示，养老机构在没有进入一个稳定运营期的时候，老人流失更换率能高达每年30%以上，进入稳定期以后，一般每年也会有5%~10%的正常流动。这也就意味着只要养老项目没有等待入住的老人排队，营销工作就不会停止，高端养老机构更是如此。为此，营销费用的合理测算和投放方式将会是一个非常缜密的计算和判断。
养老地产的市场营销和广告投放，有业内人士提供了以下几点参考。
（1）预测住满的周期：要对入住周期有一个客观的判断，根据入住周期来合理安排广告投放。如果对于入住周期太乐观，容易造成广告费超支，运营成本增加。
（2）收费：一般只有确认了项目和服务的收费，才能测算出宣传费的投入。普通的计算方法是按照销售额的一定比例来支出，但养老行业和其他的行业是区别的，参照其它行业的广告投放比例可能会比较浪费。养老机构的营销费用，必须按照单个客户来计算营销成本的，不管多高端的养老机构，单个客户的营销成本都不能超过一个月的收费。
（3）入住人群：对自理和护理的客户群体，宣传渠道是不一样的，不能一概而论，应该根据项目的自身定位选择合适的投放渠道。
3、营销推广方式
（1）传统媒体广告投放
随着地产商纷纷进入养老产业，地产商非常典型的广告投放策略也被引进到养老地产项目的营销中来，比如在报纸、杂志等传统媒体投放大版面广告。但据业内人士跟踪观察，广告在报纸、杂志等传统媒体投放一定时间后，后续效果就会快速降低。此时如果再做大量的广告推广，那基本上属于无效的浪费。
（2）网络媒体广告投放
这是指在行业网络媒体上进行销售推广和广告投放。不过，到目前为止，像房地产企业钟情的行业网站——如搜房网等，在养老行业都没有形成规模。现在很多机构都在向连锁方向发展，这样营销就更应该从最基本的网站制作开始进行顶层设计。
（3）体验式营销推广
有些养老机构和养老地产项目，投入了较大规模的广告，也通过请名人和领导参观考察来营销，但项目的入住率却仍然不乐观。这主要因为这类型的营销方式没有真正面对养老的市场。养老地产营销，其实最重要的是体验式和活动式营销，这是一种真正面对养老市场的营销方式。首先从组织多种适老活动开始，通过沟通交流，让客户认识项目和企业，之后凝聚核心老客户，通过以老带新，让新客户也参与入住体验，最后达成项目的推介，激发出老年客户群的购买意愿。
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