广州同时签订借款合同和房屋买卖合同，过户后能起诉腾房吗？
张静律师解答：不能。构成留质条款，房屋买卖合同无效，即使过户了也无法行使物权。
判决书节选：
本案争议焦点在于魏某是否有权以物权登记为由要求萧某搬迁。首先,雷某出售涉案房屋的行为构成无权处分。理由如下:第一,根据魏某的陈述,魏某与萧某(委托代理人雷某)签订《存量房买卖合同》前雷某告知其萧某欠很多钱,联系不上,可见出售涉案房屋并非萧某的真实意思,雷某虽持有《委托合同》,但就出售涉案房屋并未征求委托人萧某的意思,违反《合同法》第三百九十九条关于按照委托人指示处理委托事务的规定,构成无权处分。
第二,在雷某与萧某之子萧小某存在民间借贷关系且萧某办理了全权委托雷某的公证委托手续,萧某与雷某在某号案中均陈述雷某与萧某签订借款合同是为了给萧小某的借款做担保的情况下,本院认定本案《委托合同》亦实际系雷某借款给萧某之子萧小某的担保。《物权法》第一百八十六条规定:“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。《担保法》第四十条规定:“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”。参照上述法律规定,雷某与萧某签订《委托合同》使得雷某对涉案房屋能够任意处分,相当于约定如萧小某不还款则涉案房屋归雷某所有,该《委托合同》无效,雷某基于该《委托合同》而出售涉案房屋的行为构成无权处分。
其次,魏某并非善意取得。根据魏某的陈述,魏某与萧某(委托代理人雷某)签订《存量房买卖合同》前并未到涉案房屋内进行查看。魏某向雷某支付的购房款绝大部分来源于雷某的朋友梁某,魏某对此解释为向梁某借款买房,但无其他证据予以佐证,且魏某向雷某买房,但款项却绝大部分来源于雷某的朋友,魏某未作出合理解释。因此魏某不构成善意取得。在此情况下,根据《物权法》第一百零六条的规定,无权处分人将不动产转让给受让人,如受让人并非善意取得的,所有权人有权追回。因此魏某以涉案房屋已登记在其名下为由要求萧某搬迁,缺乏依据,本院不予支持。同理魏某要求萧某支付占用费亦依据不足,本院不予支持。至于雷某是否涉嫌套路贷犯罪的问题,本案无法作出认定,萧某可自行向公安机关报案。
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