广州租集体土地建厂房，合同未到期被征收了，补偿款归谁？
张静律师解答：看租赁合同如何约定，如无约定的话，由法院根据公平原则酌情确定。如下面这个案件，陈某租赁某经济社集体土地建厂房，租期50年，使用25年后厂房被征收。但土地租赁合同仅约定了合同到期后厂房归经济社，未约定中途征收补偿款归谁。最终法院根据公平原则，认为陈某仅使用了不到一半的租期，那补偿款也取得60%为益。
判决书节选：
《土地管理法》（2004年修正）第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。……”《土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”本案中，广州市白云区，某村民委员会曾于2017年9月12日出具《公示》，陈某向公众承诺位于某项目红线范围内的面积5687.879平方米地上建构筑物的权属人为陈某，经济联社、某镇政府盖章确认该承诺经公示七天无异议。某镇政府、经济联社、陈某签订了《某建（构）筑物及附属物测量清点详查资料》测绘成果资料作为征收补偿依据，三方再根据测量成果资料的数据填写《某建（构）筑物拆迁补偿计价确认表》，经各方签字确认后即为陈某补偿款。依据上述法律规定，某镇政府应向地上附着物权属人支付全部征收补偿款项。但由于某经济联社认为其基于《有偿使用土地建厂房合同》享有对陈某出资建设的厂房被征收所得补偿款进行分配的权利，该经济联社一直向某镇政府主张所持争议，导致该政府无法确定权属人。
本案虽为要求履行行政协议案件，但需解决经济联社基于《有偿使用土地建厂房合同》要求某镇政府向其支付全部征收补偿款项的问题。该合同结合廖某与陈某签订的《确认书》，可以印证陈某为涉案地块全部用地款、建设厂房费用实际出资人及广州顺某公司实际经营者的主张，经济联社虽不认可确认书的真实性，但亦未提交能够证明其参与涉案建筑物建设及经营的有效证据。且某经济联社、某村民委员会、某镇政府均在历史用房证明上盖章确认对陈某2017年9月承诺为被征收面积5687.879平方米地上建筑物的权属人的情况无异议。所以，应当认定某镇政府具有向涉案建筑物权属人陈某给付相应征收补偿款项的义务。另外，参考《合同法》第二百五十条“出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人”的规定，《有偿使用土地建厂房合同》中关于“土地使用期内，乙方所建的厂房及设施，乙方有使用、改建、出租、转让等权利，合同期满后，土地及所有不动产业归甲方所有”的约定，明确陈某在土地使用期内对其所建的厂房及设施有出租、转让等权利，而土地、厂房和设施归还经济联社是合同期满后租赁物土地的返还及厂房和设施的处理方式。鉴于合同期至2042年，即便合同继续履行也无法推断厂房和设施的残余价值情况。但由于集体土地权益为集体公共利益，为平衡合同双方的权益，法院依照合同实际履行期限情况，确定由经济联社分得征收补偿款项的40%。故某镇政府应当向陈某给付剩余补偿款14,866,049.64元（24,776,749.4元×60%，已支付300万元）。
广州张静律师多年来代理大量征地拆迁类案件，有丰富的执业经验，当事人一致好评。特擅长房产拆迁安置行政诉讼纠纷、征收补偿费用分配纠纷、拆迁安置补偿合同纠纷、土地征收补偿纠纷等案件。收费优惠，欢迎咨询。
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