广州房屋装修协议书是否为商品房预售合同的组成部分？
张静律师解答：如果装修公司和开发商之间存在利益关系，且装修公司与所有的业主签订了装修合同，则应视为商品房预售合同的组成部分。
判决书节选：
关于《房屋装修协议书》是否为《广州市商品房买卖合同(预售)》的组成部分。商品装修房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。涉案《房屋装修协议书》是否在法律性质上独立于《广州市商品房买卖合同(预售)》,应当结合《广州市商品房买卖合同(预售)》、《房屋装修协议书》的订立、约定和履行情况综合判断、界定知某公司与田某之间是否存在商品装修房买卖合同关系。对此,本院评析如下:
从《广州市商品房买卖合同(预售)》、《房屋装修协议书》的订立来看。商品装修房买卖合同装修部分的表现形式主要有:(1)出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中的装修条款;(2)出卖人与买受人另行签订的装修合同;(3)经出卖人指示,买受人与第三方装修企业双方或者出卖人、买受人与第三方装修企业三方签订的装修合同等。在上述商品装修房买卖合同的第三种表现形式中,第三方装修企业与出卖人之间通常为关联企业或者存在一定的利益关系。知某公司工商登记的股东之一为广州市万某房地产有限公司,广州市万某房地产有限公司工商登记的股东为广州科某公司即为上某公司工商登记的股东之一,由此可见,知某公司、上某公司的股东之间具有一定关联性。
其次,上某公司为涉案房屋所在工程项目的承包人,负责广州知识城X栋及垃圾站的总承包工程施工和总承包管理,上某公司与知某公司之间还存在工程承发包关系,双方之间存有利益关系。
再者,上某公司并非仅与田某等个别购房人就商品房的装修部分签订合同,而是与全部购房人均签有《房屋装修协议书》,可见上某公司与购房人所签订的《房屋装修协议书》是在知某公司指示下所签订。据上,涉案《房屋装修协议书》符合商品装修房买卖合同装修部分的表现形式。
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