收益法的基本步骤和基本参数
（一）收益法的基本步骤
从收益法的概念可以看到，资产未来的预期收益和风险的量化是收益法应用的主要工作。因此，釆用收益法进行评估，其基本步骤如下：
1-搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势与产品竞争、行业水平、所在地区收益状况以及经营风险等；
-
分析测算被评估资产的未来预期收益；
分析测算折现率或资本化率；
分析测算被评估资产预期收益持续的时间；
用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；
分析确定评估结果。
（二）收益法的主要参数
运用收益法进行评估涉及许多经济技术参数，其中主要的参数有三个：收益额、折现率和收益期限。
1.收益额
收益额是运用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；（2）用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，以便合理运用收益法来评估资产的价值。因资产种类较多，不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为净收益等。
一般来说，资产预期收益有三种可以选择的类型：净利润、净现金流量和利润总额。
净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍釆用。两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。两者之间的关系可以简单表述为：
净现金流量=净利润+折旧-追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资）
从资产评估的角度看，净现金流量更适宜作为预期收益指标，与净利润相比有两点优势。
（1） 净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益。净现金流量包含了计算净利润时扣除的折旧或摊销等非现金性支出，反映了当期企业可自由支配的实际现金净流量。折旧和摊销是会计上对企业已发生资本性支出的回收安排，作为非付现项目归集在企业的成本费用之中。但被其抵减的收入实际已归属企业，并成为企业可自主动用的资金，将其作为企业预期收益的一部分具有合理性。
（2） 净现金流量体现了资金的时间价值。净现金流量是动态指标。它不仅是对数量的描述，而且与发生的时间密不可分。而净利润没有考虑现金流入流出的时间差异，它并不一定表明在未来某个时点资产持有者可支配的现金流量。由于收益法是通过将资产未来某个时点的收益折算为现值来估算资产的价值，因此用净现金流量来表示收益更准确，更能体现资金的时间价值。
实际在评估操作中，为了反映评估对象的价值内涵，在预期收益的口径上会进
行适当的调整，对于现金流量而言，资产评估采用的是自由现金流量。
预测资产未来收益的方法很多，但主要有两种：时间序列法和因素分析法。
