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房产买卖案例：夫妻共有房买卖问题
出卖人未经配偶同意出售夫妻共有房屋，导致房屋买卖合同无法履行的，不影响出卖人承担违约责任。
案情简介：丁某与杜某签订房屋买卖合同，约定杜某以现状按套将涉案房屋售予丁某。涉案房屋为杜某与刘某的夫妻共同财产，杜某出售该房屋未经刘某同意。后杜某向丁某发出《通知书》要求解除涉案合同。丁某以杜某拒绝履行合同义务为由提起本案诉讼，要求杜某支付违约金121800元。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决杜某支付违约金121800元予丁某。
法官说法：本案是因夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋引发的纠纷。本案争议焦点在于，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共有房屋，房屋买卖合同效力问题。
《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”出卖人未经配偶同意及追认出售夫妻共同财产，构成无权处分行为，但这不属于合同无效的法定事由，不影响涉案《房屋买卖合同》对出卖人个人发生法律效力。出卖人未经配偶同意出售夫妻共同财产，导致合同无法履行，构成根本违约，应承担违约责任。
风险提示：买受人在签订合同时应仔细查看房屋不动产权证的权属人，核实房屋是否属于夫妻共同财产。如房屋属于出卖人夫妻共同财产，买受人在订立合同时应要求出卖人夫妻在房屋买卖合同上共同签名确认，避免因出卖人单方处分夫妻共同财产导致合同无法履行。
房屋买卖合同一方违约如何解决
1、房屋买卖合同一方违约，守约方可以对违约方不按规定履行合同义务的行为发出书面催告，要求其继续按约履行该合同；
2、违约方确确实实不能继续履行合同的或该违约行为导致合同目的无法实现的，守约方可以可以行使解除权要求解除该合同，违约方应当赔偿违约造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。
《民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十四条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失；
包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
《民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《民法典》第五百八十五条说明了调整违约金的具体规则，应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。
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6.物业管理纠纷，相邻关系纠纷；
7.房屋赠与合同纠纷；
8.房地产继承、分家析产纠纷；
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