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邹强律师，广东邹强律师事务所首席律师，1992年全日制中国顶尖著名政法院校法学硕士毕业，兼金融经济师、注册税务师、会计师资格资质，复合型、专家型律师，21年执业经验。系广东省著名刑事辩护专家型律师，著名公司法、合同法律师、著名房地产律师、著名民商法律师，著名婚姻家庭律师。担任多家大型公司法律顾问，专业功底扎实、工作态度认真验。系中华全国律师协会会员、广东省律师协会会员、广州市律师协会会员。特擅长大案要案风险代理。多次接受《电脑报》、《广州日报》、《南方都市报》等媒体采访。
建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。是指由承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，通常包括建设工程勘察、设计、施工合同。
《合同法》第286条规定：“发包人未按照规定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建筑工程不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。”本文拟就建筑工程价款优先受偿权的法律属性作一简析。
对建筑工程价款优先受偿权的法律属性，目前主要存在三种不同的观点：一是不动产留置权说;二是法定抵押权说;三是法定优先权说。
笔者同意第三种观点。我国《担保法》第82条已经明确了“留置权的标的是动产”的法律原则，另根据第82条、第84条规定，留置权适用范围仅对于保管合同、运输合同、加工承揽合同为限，作为有名合同的建筑工程合同不在此列。而且留置权的行使必须具备债权人占有债务人财产为成立要件，建筑工程价款优先受偿权并不受此限制，因此建筑工程价款优先受偿权的法律属性不是不动产留置权。
那么它是否属于法定抵押权呢 抵押权最明显的特征是以不转移标的物的占有为必要，在债务人到期不履行债务时，债权人就其价值优先受偿。在建筑工程承包合同工程竣工验收后承包人向发包人请求支付工程款未果，实践中可能存在以下两种情形：承包人已向发包人付房或承包人实际占有没有付房。对承包人实际占有没有付房的情形，这与抵押权不转移财产占有的法律特征不符合。另外从功能上讲，抵押权一般是为未成立的债权担保，具有融资作用，建筑工程价款优先受偿权作为保障既存债权的实现，并没有融资目的，它实际是立法者权衡各种利益基于特别保护基本的社会利益而作出的特别法律规定，它本质上是法定优先权。对此法院在2002年6月作出的《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第10条规定：“建筑工程承包人行使优先权的期限为六个月”。依民法理论，抵押权作为担保物权的范畴，权利人可自由支配，并没有相对的时效期间，可见法院司法解释并没有把建筑工程价款优先受偿权规定为抵押权的意思，它与一般抵押权在法律特征和效力上存在着差别。
按照《合同法》第286条规定，承包人行使法定优先权可以与发包人协议折价，另一种方式是申请法院拍卖，这与抵押权行使向法院提起诉讼存在本质区别。也就是说承包人可直接向法院申请执行法定优先权，无须经过起诉审理就可由执行法院委托拍卖机构对建筑工程拍卖，以拍卖所得优先清偿给承包人，实现权利的途径更为快捷方便。
最后从立法目的和社会学解释分析，《合同法》第286条通过设立承包人优先权来保护建筑企业即承包人的利益，从而谋求与发包人的利益平衡，从社会学角度讲承包人的利益中还包含着劳动者利益工资 ，对承包人利益给予优先保护，将其他的抵押权及一般债权退居在后，有利于建筑企业及时回笼资金，避免了资源闲置，同时也保护了劳动者的生存权利，是符合我国当前国情的。
