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2、登记物权与事实物权不一致时，如何确定房屋所有权
不动产登记之物权应该与真实的不动产物权状态一致,这是正常的不动产秩序的基本要求。但是鉴于现实生活的复杂性,不动产登记之物权与当事人的事实权利状态不一致的情况在司法实践中经常存在。当不动产登记的物权状态与真实物权状态不一致时,法律如何既客观地确定不动产物权登记的效力,又能够对真正的事实物权进行保护值得深思。
第一、我国法律规定不动产采取登记制度，登记是不动产物权变动的生效要件。
所谓不动产物权登记，是指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。登记的目的是使当事人之间的物上法律关系明确，具有权利表彰及宣示功能。我国《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权之所以建立以登记为物权变动要件的制度，主要考虑到就不动产所进行的物权变动对当事人的财产状况，影响重大，故在对外公示要件上不同于动产的交付，而必须以登记为要件，目的在于通过物权登记的方法赋予不动产物权公示公信的效力，通过明确物的归属，维护交易安全、交易秩序以及保护善意第三人的合法权益不受侵害。
第二、物权登记是确认物权归属的必要条件但不是充分条件，登记物权不具有绝对的效力。
纵观房屋所有权的取得方式，无外乎自建取得、买卖所得、赠与所得和继承所得。根据我国《物权法》的规定，房屋所有权证是认定不动产所有权的有力证据，但不是具有绝对的证明力。在物权法中贯彻公示原则后，一般情况下事实物权与登记物权应该是一致的，一般登记在不动产登记簿上的权利人都被推定为物权的真正权利人，但现实生活中基于不动产变更登记所需手续的繁琐程序及各种高额的税费，或者一些其他费法律因素考虑，现实生活中必然会有法律物权与事实物权的区分，这种区分也是客观存在的。在这种情况下，我国《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
可见，不动产登记的效力并不具有绝对的效力，在事实物权和登记物权不一致的情况下，法律保护的是真正的事实物权，否则赋予物权登记绝对的效力就可能会损害到真正的权利人的效力。结合本案，法院的判决也正可以说明这一点。
第三、在事实物权与善意第三人之间发生冲突时，为维护交易稳定，法律保护的是善意第三人
我国《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
可见，权利的客观事实状态与权利的法律事实状态不一致，可以在权利人内部产生影响，但不能对抗除权利人之外的第三人，即不具有对抗效力。从可操作性上来讲，从事商品交易的双方很难调查清楚对方是否对其所占有的物权具有所有权，如果让每一个交易对象都要对此进行实质调查则非常不现实，不仅会给受让方增加了不可预知的调查难度，也会造成交易的不稳定性。所以，在不涉及第三人利益的情况下，法律以保护事实物权为基本出发点，保护的基本措施是异议抗辩登记和更正登记等；在发生第三人物权取得的情况下，立法和司法保护的基本出发点是法律物权。
