广州知名房地产商品房宅基地纠纷专家 －王（金和）律师
职业宣言：有能力，必胜诉！ 办案技巧: 专业练达
热线电话： QQ：
低价转让房产可否撤销
案例：
黄某与胡某一直是生意伙伴，后因生意亏损，在2012年10月黄某欠下胡某500万元人民币，并约定在2013年10月31日前，黄某把欠款500万元人民币全部还给胡某，同时约定无利息。2013年11月，黄某分文未还给胡某，胡某找到黄某索要欠款500万元人民币，黄某声称没有财产可以还给胡某，胡某要求黄某转让其名下房产用来偿还债务，黄某却说其名下没有房产，胡某遂将黄某诉至法院要求撤销黄某转让房屋侵害胡某债权的行为，并承担此次的诉讼费用及律师代理费用。经法院查明，在2013年9月，黄某把自己名下位于朝阳区十里堡的一套200平米的房产以450万的价格出售给翁某，属于以明显不合理的价格低价转让房产并侵害债权人债权的情形，故法院支持了胡某撤销黄某转让上述房屋的请求，并判决黄某承担此次诉讼费用及律师代理费用。
律师评析：
（一）《合同法》第七十四条第一款规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”《合同法解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的'明显不合理的低价'，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”本案中黄某位于朝阳区十里堡的200平方米的房产市价应在三万五千元一平方，即应售700万元，但黄某仅以450万售出该房，没有达到市场价的百分之七十，属于法律规定的以明显不合理的低价转让财产，致使胡某的债权无法得到实现，故胡某有权行使撤销权，法院应该支持胡某撤销黄某转让上述房屋的请求。
（二）《合同法》第七十四条第二款规定：“撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十六条的规定：“债权人行使撤销权所支付的律师代理费，差旅费必要费用，由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担。”因此，本案中胡某诉请黄某承担律师代理费于法有据，应予支持。
律师提醒：
（一）根据《中华人民共和国合同法》规定，债权人在两种情况下可以行使撤销权。其一，必须具备以下条件：1.须债务人有财产处分行为。撤销权行使的目的是撤销债务人实施的有害债权的财产处分行为，如无债务人处分财产的行为，撤销权就失去了对象。债务人的财产处分行为包括债务人减少财产或增加财产负担行为:前者如将财产赠与他人或以不合理的低价出售，放弃对他人的债权;后者如为他人提供财产担保等。2.须债务人之处分财产行为危害到债权实现。债务人虽处分其财产，但仍有清偿能力的，债权人不得主张此权利。3.在时间上，债务人的财产处分行为须发生与债权成立之后。其二，债务人以明显不合理的低价转让财产侵害债权的，债权人能证明受让人知情时才享有撤销权，否则不得主张撤销权。在形式上，债权人行使撤销权必须通过诉讼程序，即向人民法院提起诉讼，请求法院撤销而不能通过其他方式行使。撤销权应自债权人知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使，超过此期间的，撤销权消灭；自债务人的行为发生之日起5年内没有撤销的，撤销权也归于消灭。这里的“1年”、“5年”均为除斥期间，而非诉讼时效，不适用诉讼时效中止、中断、延长的规定。
（二）债权人行使撤销权对于保障债权实现，推进市场经济有序化和良好信用制度、商业道德形成，防止债务人实施不正当行为逃避债务具有重要意义。行使撤销权的效力体现在以下两点：1.法院依法撤销债务人的行为后，债务人的财产处分行为自始无效,第三人因该行为取得的财产应当返还债务人;2.第三人因该行为而免除的债务应当恢复履行。债权人行使撤销权的必要费用，应由债务人负担。当然，对于第三人返还的财产或履行债务的利益，债权人并不享有优先权。
本案中，债权人的债权业经法院确认，债务人在不能清偿债务时，将价值700万余元的房产以450万元的价格转让于第三人，第三人在明知的情况下受让该财产，结果侵害了债权人的债权利益。债权人依法行使撤销权是正确的。
资深律师团队，王律师具有深厚的法律理论功底，积累了丰富的与司法行政机关、媒体等单位交流的办案经验；王律师在办案中善于捕捉案件的关键环节和证据，一招制胜，提出的独特、宝贵、前瞻的法律意见均被采纳；王律师精辟的法律分析，清晰的办案思路和认真的办案态度获得当事人的一致好评。
地 址：广州市越秀区农林下路81号新裕大厦13层A座
联系人：王金和律师
手 机：
邮 件
地铁站：5、6号线区庄站B2出口，1、6号线东山口C出口
