广州东莞知名土地出让转让规划专家 －王（金和）律师
职业宣言：有能力，必胜诉！ 办案技巧: 专业练达
热线电话： QQ：
依照现行的我国土地政策和法律规定，国有土地使用权的取得仍然是“双轨制”：一是国家无偿划拨方式；二是国家通过招拍挂出让方式。无论是通过划拨方式，还是出让方式取得的国有土地使用权，在进入“二级市场”交易时，抑或因使用者主体的变更、地上建筑物、构筑物的转移等因素，都必须到土地管理部门办理土地使用权的变更登记手续。
一、国有土地使用权在转让过程中，土地管理部门在办理土地变更登记时，是否对土地使用权转让合同进行实质性审查
《中华人民共和国物权法》第一百四十五条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”。《土地登记办法》第三十九条规定：“依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记”。根据上述法律、法令的规定，土地使用权发生转移，必须要办理变更登记，这是不动产登记制度及不动产公示公信的性质所决定的。
严格的说，对于划拨的国有土地在没有转换成出让土地之前，是不能转让的。而土地管理部门在办理土地转让变更登记时，首先必须要审查的就是转让人和受让人之间的“土地使用权转让合同”。但是，对于是否符合土地转让的条件进行实质性审查，法律却没有相应的规定。
《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”。依据上述规定，国有土地使用权的转让，必须具备两个最基本的条件：一是全部支付了土地出让金，取得了土地使用权证书；二是按照出让合同进行了实质上的投资开发和建设。因此，作为土地管理部门来说，应当依据上述规定，对双方是否具备转让条件进行实质性审查，否则，不予办理变更登记。
然而，人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第七条、第八条、第九条的规定，对于土地使用权转让合同的效力做了“从宽”的规定。其中，第七条规定：“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议”；第八条规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。从上述司法解释的规定来看：一是将土地使用权转让合同的范围缩小，类似于商品房买卖合同的范围，排除了互换、出资、赠与等形式；二是认定合同的效力从宽，即只要在起诉前转让方取得土地使用证或者有批准权的人民政府同意转让，就认定合同有效；三是土地转让合同的效力不受变更登记的限制，将“债权”和“物权”严格界定开来。按照上述司法解释的规定，只要转让人依法取得了土地使用证，并与受让人签订了“土地转让合同”，无论转让人是否进行了实质性的投资开发，土地管理部门都必须无条件地办理土地变更登记。这也就意味着，登记部门无需对是否具备转让条件进行实质性审查。
显然，司法解释的规定是超前的，与此前的法律、法规的规定有冲突。对此，实践中有两种不同的意见：一种意见认为：土地管理部门只要对双方土地转让的行为做形式上的审查即可，即审查转让人是否合法持有国有土地使用权证、双方的土地转让行为是否是真实意思表示、有无签订“土地转让合同”。在审查上述形式要件之后，就应当办理土地变更登记手续，否则，有可能因行政不作为而引起不必要的行政复议和行政诉讼；一种意见认为：土地管理部门除了形式上的审查外，还应当对是否具备土地转让做实质性的审查。因为转让人在取得该土地使用权时，与土地管理部门签订过“土地使用权出让合同”，该合同对土地的开发与利用做了相应的规定，包括收取土地闲置费以及无偿收回等约定。如果转让人没有按约定开发与利用土地，甚至土地长期闲置，土地管理部门就有权不予办理变更登记，同时还可以依据土地出让合同追究受让人的法律责任。
资深律师团队，王律师具有深厚的法律理论功底，积累了丰富的与司法行政机关、媒体等单位交流的办案经验；王律师在办案中善于捕捉案件的关键环节和证据，一招制胜，提出的独特、宝贵、前瞻的法律意见均被采纳；王律师精辟的法律分析，清晰的办案思路和认真的办案态度获得当事人的一致好评。
地 址：广州市越秀区农林下路81号
地铁站：5、6号线区庄站B2出口，1、6号线东山口C出口
东莞办事处地址：东莞市麻涌镇文化广场
公交：南城车站或东莞总站乘64路或67路到麻涌文化广场站下车即可
联系人：王金和律师
手 机：
邮 件
