广州知名房地产商品房宅基地纠纷专家 －王（金和）律师
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开发商无预售证售房工商助消费者索回房款
开发商在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下售房， 离婚咨询消费者获知风险后立即要求退房，但开发商却以种种理由推脱，拒绝退还购房预付款。 市工商部门综合运用多部法律法规，成功助消费者索回购房预付款。
今年9月， 市消费者郎先生拨打沈阳市工商局12315消费者申诉举报电话投诉，称其与沈阳某房地产开发公司售楼处签订购房协议，交纳了3.44万元预付款。后来他发现，该楼盘未取得《商品房预售许可证》，郎先生感觉房子买得不踏实，于是找到售楼处协商退房。当时售楼员口头同意为其退款，让他等候通知。过了几天，他再次来到售楼处，开发商以该售楼员已经辞职为由，对消费者的退款一事久拖不办，置之不理。
市工商局12315消费者申诉举报中心接到此投诉案件后，立即分拨至辖区于洪区工商局北陵工商所。工商人员依据《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》、 人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对当事双方进行调解。最终，开发商向消费者退还3.44万元预付款。
这起纠纷取得令消费者满意的调解结果，源于工商人员对法规和司法解释条文的综合运用。据悉，根据建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条表示，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效。
购房前，一定要查看开发商是否有“五证”，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售(预售)许可证。像郎先生这样，购买未取得商品房预售许可证的期房，并支付预付款，具有很大风险。
首先，国家有关法律法规已有明文规定严禁开发商无证预售，房产公司未取得预售许可证就进行销售的行为本身，就是一种违法行为，购房者购买无证商品房的行为也是法律所禁止的。
其次，对购房者来说，其与房产公司之间没有合法的预售合同关系，其“预购”商品房的行为也得不到法律的充分保护。如果因此发生纠纷，由于开发商的预售行为是无效的民事行为，因此购房者只能主张返还预付款并要求赔偿损失，如果该开发商无财产可供执行，购房者的权益将无法得到保证。
最后，对购房者来说，支付预付款后，在签订商品房预售合同时，可能面临开发商先前的口头承诺无法在合同上体现的问题，购房者的利益可能受到侵害。
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