广州知名房地产商品房宅基地纠纷专家 －王（金和）律师
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商品房预售是指开发商在房屋尚未竣工时, 就把楼宇以图纸标明分成若干单位, 销售给购房人, 并向购房人预收首期付款, 房屋建设期间再收取一部分房款, 待楼宇竣工达到交付条件时, 购房人将剩余款项交清的一种销售方式。相对于现房买卖来说, 预售对于开发商盘活资金, 避免市场风险起到重要作用。有关商品房预售制度, 《城市房地产管理法》第44 条做了一般性规定, 并授权国务院针对实际情况做出补充规定。作为一种新兴的商品房交易方式, 由于法律规定不详和经验欠缺, 实践中存在存在诸多争议。
一、 商品房预售合同的特征
商品房预售是以远期交付不动产———房屋为标的物, 涉及到物权法和债权法中最难以解决和处理的不动产和买卖合同的两大难点。他既与商品房现售不同, 又与一般的商品期货买卖合同不同, 主要存在以下三个不同特征:
第一、商品房预售的非即时履行加大各方当事人市场风险。商品房预售的标的物是依法获准建设, 但尚未存在或者正在建设而未竣工的房屋。在商品房预售中, 购房人取得的仅仅是一份与房地产开发公司形成的商品房买卖合同, 真正的交易标的———房屋尚在建设当中, 因此, 商品房预售的标的具有不特定性。交易当事人要承担履行期内经济政策、土地价格、建材价格、规划调整、自然环境等多种因素变化带来的市场风险。此外购房人还要承担房地产开发公司资金匾乏等经营风险及不可抗力的风险。
第二、商品房预售是一种附期限的交易行为。这里的“附期限”, 是指商品房买卖双方在商品房买卖合同中约定一个期限, 并把这个期限的到来作为房屋买卖权利、义务发生法律效力或失去效力的根据, 也就是预售的商品房所有权不是在交易成立时转移, 而是在商品房买卖合同约定的将来某个时期才发生转移。
第三、国家对商品房预售实施较严格的干预。商品房预售的上述两个特征, 决定了商品房预售具有较强的国家干预性。这次世界性金融风暴前, 我国为了抑制房地产过热势头, 控制房地产市场中的泡沫, 中央政府对房地产市场的宏观调控和干预政策之一, 就是提高商品房预售的门槛; 反之, 世界性金融风暴之后, 为了刺激世界性金融危机给各国所带来的经济下滑, 各国则采取各种措施激活房地产市场, 希望借此带动经济。我国出台的六项措施中, 就包括放松商品房预售条件, 希望通过此举推动经济发展。
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