养老机构营收实现五大关键
一、床位数量与质量
床位数量与质量决定了养老机构营业收入范围。一方面，床位数量决定了养老机构可以接收的服务人数，另一方面，床位质量在很大程度上影响床位入住率。
目前，衡量床位数量的指标是“出床率”，而单床面积就决定了出床率的多少。单床面积计算公式是：单床面积=实际经营面积/总床位数。
床位质量的衡量指标通常是房床比、房间朝向、卫生间配比。所谓房床比就是单位房间内床位数量，房床比越低，说明房间内床位数量越少。其次是房间朝向，通常来说南向房间/床位最贵，其次是东西向，北向最便宜。最后是卫生间配比，有卫生间的房间/床位，比不带卫生间的贵，所带来的居住感受要更好。
二、入住率提升速度
入住率直接决定了养老机构运营收入。在固定成本一定的前提下，入住率的提升速度将直接影响养老机构单位运营成本，另一方面，较慢的入住率提升速度也将严重影响养老机构业务的持续开展，难以打开消费市场，因此，养老机构是否可以盈利，入住率提升速度是另一大关键指标。
从运营实践来看，养老机构前6个月的平均去化速度在很大程度上已经决定了养老机构的生死。因此，盈利成功的项目宁愿“牺牲短期客单价”，也要在运营首年年末时实现50%的入住率，因为对于养老机构来说，“租金”、“折旧”、“基础人力”等构成了可观的“固定成本”，因此在达到盈亏平衡点前，“去化速度”的重要性远大于“客单价”。
三、客户结构
在顺利实现入住率的情况下，如何提高单位面积产出成为了影响养老机构运营效益的关键，而客户质量又是影响单位面积产出的重要因素。目前养老机构的客户群体大致可以分为三类;失能、失智以及活力老人，通常来说，失能、失智老人的客单价要远远高于健康、活力以及半失能老人。根据我们的调研，进入盈利期的养老机构，失能+失智客户的占比通常在70%以上，而在开业初期，这个比例相对降低，在30%-50%之间。
最后一个影响客户质量的重要因素是“单客服务成本”，这是很多养老机构没有关注到的点，我们知道，很多护理等级一样的客户，但护理难度和工时却差异很大，也就是说，机构收了同样的护理服务费，但所付出的服务成本不同，服务成本越低的客户，对于养老机构来说，“性价比越高”。
四、在住时长
影响养老机构是否可以盈利的第4个关键指标是“在住时长”。
行业内通常会用“退住率”作为判断养老机构运营稳定性的指标，但我们经过研究发现，“平均在住时长”比“退住率”更能直接反应一个养老机构的整体运营水平。通常情况下，一个养老机构客户的“平均在住时长”如果可以达到2年以上，就保证了老客户和新客户之间的良性转化，减少了“床位空档期”，从而为盈利打下坚实的基础。
但客户“平均在住时长”并非越长越好，因为很多养老机构在开业初期都会进行大幅度折扣优惠，这意味着早期入住客户的“平均客单价”很低，即使到了运营稳定期，也要不断进行“客户质量”的迭代、优化。
五、政府补贴收入
政府补贴收入同样是影响养老机构盈利与否的重要指标。目前政府补贴主要涉及4个方面：建设补贴、运营补贴、购买服务、特殊专项。养老机构积极参与政府招标，承揽政府民生项目对于自身业务开展以及树立良好的企业社会形象具有十分重要的意义。在养老机构增值创收举步维艰的状态下，“来自政府补贴收入”将成为床位费、护理费、餐费之外的重要收入来源，且利润率远远高于市场化收入。
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