广州签订合资购房协议后，能直接起诉确认房产份额吗？
张静律师解答：不能，合资购房协议仅代表债权债务关系，仅能起诉过户，不能直接起诉确认房产份额。如下面这个案件，3个人合资投资房产，其中一人起诉确认自己有33.33%的份额，一审支持其诉请，二审认为仅能起诉过户，但因涉案房屋因抵押，目前不能过户，最终判决驳回原告全部诉讼请求。
判决书节选：
本院认为:本案争议焦点为黄某关于涉讼4101房的诉讼请求是否成立。黄某与邹某签订的《物业(不动产)投资协议》所形成的是债权债务关系,涉讼4101房未登记在黄某名下,其在未取得物权的前提下直接起诉要求确认各方权属份额缺乏法律依据。黄某经本院释明后,变更诉讼请求为要求邹某将房屋办理联名登记在三人名下的手续,在法律关系上符合《物业(不动产)投资协议》所形成的三方之间的合资买房合同关系。虽然《物业(不动产)投资协议》对黄某、邹某三人共同投资购买涉讼4101房以及各方财产份额约定清晰明确,也约定“三位共同投资人对以上三处共同投资的物业,由于前期办理事务方便,所以均由一人办理在不动产部门登记,待前期事务办理完善后,应逐步实现联名登记”,但涉案房屋上设定有抵押权人为中国银行股份有限公司广州东山支行的抵押登记,黄某、邹某三方之间的《物业(不动产)投资协议》系其内部约定,不能对抗抵押权人,办理产权转移登记应取得抵押权人的同意。且黄某也未提交充分证据证明其已依约支付了应付的全部房款。因此,黄某现在诉请要求邹某办理涉案4101房的产权变更登记,不具备条件,本院不予支持。
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