广州房屋租赁合同无效后，装修损失和恢复原状的费用如何赔偿？
张静律师解答：实践中，房屋租赁合同无效后，如果承租人已经开始装修，则可以要求出租人赔偿装修损失。而如果承租人装修未取得出租人同意的情况下，出租人也可以要求承租人赔偿恢复原状的费用。那么该两笔费用如何赔偿呢？下面这个案件有一定参考性：因擅自变更房屋用途导致房屋租赁合同无效，承租人要求出租人赔偿装修费200万元，出租人要求承租人赔偿恢复原状的费用34万。一审法院判决承租人赔偿出租人恢复原状的费用13万，驳回承租人要求装修费损失的赔偿（理由为装修损失金额证据不足）。二审法院为了平衡双方损失，改判双方互不赔偿。
判决书节选：
本院认为，关于远某公司要求电某公司赔偿装修损失及电某公司要求远某公司支付恢复原状的费用，依据是否充分。关于装修改造费用损失问题。依据《房屋租赁合同》约定，因使用需要，远某公司可自费对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔），但事先应书面向电某公司申请并经电某公司同意。实际履行中，首先，从双方当事人陈述及本案证据、现场勘验可知，可以认定远某公司在接收场地后基于使用需要对涉案场地进行了部分的装修改造，现双方过错导致合同目的无法实现，远某公司客观上产生相应的装修改造费用损失。其次，对于装修改造费用损失产生的责任，本院认为，远某公司明知涉案房屋规划用途为电信机房，在未将规划用途变更为双方约定的办公用途之前，远某公司即投入资金进行装修改造，亦未依约经得电某公司的书面同意，远某公司对于装修改造费用损失的产生存在主要过错。同时，在电某公司于2019年7月8日发函要求停止装修的情况下，仍然陆续实施装修行为至2019年12月，造成损失的进一步扩大，对于扩大的损失应自行承担。电某公司在明知远某公司已进行装修改造的情况下，直至2019年7月8日才以书面形式要求停止装修，即电某公司在合同履行初期对远某公司装修改造行为持默认态度，故电某公司对装修改造费用损失的产生存在次要过错。再次，远某公司主张其因装修改造造成200万元的损失，但其提交的证据不足以证实其该200万元损失的真实性及合理性。同时，如上所述，远某公司应自行承担2019年7月8日之后的装修改造费用损失，而本案现有证据无法区分2019年7月8日之前及之后的装修项目及费用，即使委托评估，亦无法对2019年7月8日之前的装修改造费用进行准确认定，故本院对远某公司的评估申请不予接纳。基于本案上述具体事实，本院对远某公司的装修改造费用损失仅能根据现有证据酌情认定。
关于恢复原状的费用问题。依据《房屋租赁合同》约定：“租赁期满或本合同终止或解除后，乙方负责自行拆除上述添附物，但拆除时不得破坏房屋主体结构，乙方未拆除部分，甲方不予任何补偿，同时，对于因乙方不负责自行拆除而导致甲方进行拆除所支出的合理费用，甲方有权自履行保证金中直接扣除，不足部分乙方应予赔偿。”现《房屋租赁合同》因合同目的无法实现而解除，远某公司依约负有拆除添附物的义务。但是，根据《民法典》第九条的规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”该规定所确立的绿色原则是民法典的一项基本原则，为民事主体从事民事活动确立价值导向，本质上在民法典中为个人经济利益与生态公共利益的协调建立了沟通机制。因此，民事主体在行使其民事权利时，应当充分发挥物的效用，使有限的资源在一定的范围内物尽其用，防止和避免资源浪费，使资源的利用达到利益最化。本案中，从《评估报告书》内容显示，已装修改造的项目基本为墙体、天花、吊顶、瓷砖等基础项目，远某公司上诉主张现有装饰装修具有实际使用价值，具有一定的合理性，电某公司至今亦未对装饰装修实际进行拆除，且拆除必将产生大量建筑垃圾，故对本案现有装饰装修进行拆除既不符合节约资源又不符合保护生态环境的要求。另外，涉案《房屋租赁合同》因双方过错导致合同目的无法实现，且电某公司在合同履行初期对远某公司的装修行为采取默认态度，故即使实际发生恢复房门、墙体等费用，一审法院认定按双方的过错比例承担并无不当。
综上，基于本案查明事实及相关证据，结合双方的实际损失情况、过错责任等，根据公平原则，且从减少当事人诉累角度出发，双方当事人应自行承担各自损失，本院判决驳回电某公司要求远某公司赔偿恢复原状费用327785元的诉讼请求，同时驳回远某公司要求电某公司赔偿装饰装修工程款200万元的诉讼请求。
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