广州同村村民间的宅基地买卖合同有效吗？
张静律师解答：有效。如下面这个案件，买家起诉确认宅基地买卖合同有效，一审法院以买家名下宅基地面积已超标为由驳回请求。二审法院认为，一户一宅的规定只是代表卖掉宅基地后不能再要求分配宅基地，不代表买卖合同无效，改判确认宅基地买卖合同有效，但驳回其要求办理宅基地证的诉求。
判决书节选：
一审法院认为：农村宅基地使用权是农村本集体经济组织成员依法享有在农村集体所有的土地上建盖自己居住住宅的权利。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，宅基地使用权由农村集体经济组织成员无偿取得，且一户只能有一处宅基地。宅基地使用权具有主体特定性、用途特定性、公平性等特征，以上特征要求宅基地使用权转让时应当具备转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员，且受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件等条件。
根据本案查明事实，黄买家在2004年10月20日与茹卖家签订转让合同受让涉案宅基地使用权及房屋时，其家庭已拥有多处住房和宅基地，即黄买家受让涉案宅基地使用权违反“一户一宅”原则，其购买行为依法应属无效。因此，黄买家要求确认涉案宅基地及地上房屋转让协议有效以及要求茹卖家协助黄买家申请、办理宅基地及地上房屋集体土地使用证没有法律依据，一审法院不予支持。
二审法院认为，本案的争议焦点之一为茹卖家与黄买家就涉案宅基地及房屋转让所签订的《证明》是否有效的问题。鉴于上述《证明》系双方真实意思表，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应属合法有效。虽《土地管理法》第六十二条第一款规定了农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，但该条的第四款继续规定的是农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准，即并未明确规定农村村民一户拥有一处宅基地后不得再购买宅基地，故一审法院认定上述协议无效不当，本院予以纠正。
本案的另一争议焦点为茹卖家是否应协助黄买家办理涉案宅基地使用权证的问题。由于黄买家是否能取得涉案宅基地使用权证需经相关行政职能部门的审查，故本院对黄买家的该诉讼请求不予支持。
广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼
地铁：林和西站B出口，公交站：林和中路站 体育西路站
