广州征地补偿房屋拆迁纠纷专业律师 －王（金和）律师
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商品房预售合同纠纷集体维权案
一、基本案情
2007年6月21日，杜亚秀、谭鸿飞与公司签订《商品房买卖合同》，约定杜亚秀、谭鸿飞购买公司开发的杨家坪街道上游三村7号附8号“.西城映画”2-16-8号房屋。合同约定，建筑面积为70.24平方米，房屋总成交价为180051元；付款方式为签订合同时付首付款54051元，余款126000元由银行提供按揭；公司应于2008年12月31日之前交付进行竣工验收备案登记的商品房给杜亚秀、谭鸿飞；如果逾期交房超过30日，则杜亚秀、谭鸿飞有权解除合同，如果杜亚秀、谭鸿飞要求继续履行合同，合同继续履行，公司自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日向杜亚秀、谭鸿飞支付已交付房款万分之五的违约金；等等。2007年6月22日，公司开具收到杜亚秀、谭鸿飞首付款54051元的《销售不动产统一发票》。2009年6月18日，公司向杜亚秀、谭鸿飞发出《交房通知书》，其中第一条为：“`.西城映画""""""""交房时间：2009年6月29日。为了保证有序的接房，请您于2009年7月2日到项目一层商业来完善接房工作。”
律师观点
评估报告书虽不是由本案当事人申请评估鉴定而形成，但报告书本身是由有专业质资的评估机构作出，程序合法，其评估内容所涉建筑物与本案讼争房屋相同，时间段吻合，一审法院将其作为认定杜亚秀、谭鸿飞实际损失的依据采用并无不当。上诉人称评估结论与事实不符，本案房屋同时段租金远远高出每平方米日租金0.35元，但未举示相应的证据加以证明，对上诉人的该项上诉理由，二审法院不予采信。人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款明确规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的`过分高于造成的损失”。本案中，上诉人不能举证证明其损失高于租金标准，其关于违约金应视为当事人的预期收益的观点亦不能成立，一审法院结合本案实际，对合同约定过高的违约金按照司法解释的标准予以调减正确。
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