广州征地补偿房屋拆迁纠纷方面律师 －王（金和）律师
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制定并公布征收补偿方案
根据《征收条例》第十、十一条规定，房产征收部门应当拟定征收补偿方案，报市县人民政府。市县人民政府论证后，公布并征求公众意见。征求时间应当超过三十天。后，市县人民政府应当根据公众意见及时修改方案，并及时公布终方案。
房屋征收部门所拟定之征收补偿方案，须满足以下要求：（1）合法，亦征收补偿方案之内容须符合《征收条例》和当地政府的细化规定，例如，补偿的方式、征收的评估以及保障被征收人的居住条件等等。（2）合理，亦征收补偿的方案，内容须为大多数人能够接受的。征收的范围大小应当合适，补偿的标准应当公正公平，同时设定的奖励须科学。（3）可行，也就是征收的补偿方案内容，除了要符合法律法规的规定外，还需要因地制宜，要符合当地实际情况，例如考虑当地的气候条件、风俗习惯、宗教信仰等因素。
而征收补偿方案的主要内容实践中一般包括：（1）征收补偿方案的制定目的与依据。包括本征收房屋行为所依据的公共利益项目以及法律法规。（2）房屋征收范围。载明此次房屋征收的地域范围，所涉户数与门牌等。（3）签约期限。（4）补偿原则与对象。哪类房屋可获得如何的补偿，哪类房屋不得补偿，补偿对象为谁。（5）补偿方式与标准。补偿方案应载明可以自由选择货币补偿或者房屋产权调换。选择产权调换的，应载明：调换房屋所在地；调换套数如何确定；如何选择调换房；因结构、面积和楼层等差异造成的调换房与被征收房屋的差价结算支付方式等。选择货币补偿的，应载明被征收房屋价值之确定方式与补偿的标准。
（6）搬迁的期限、安置方式与及补偿费用。具体包括，搬迁补偿费；临时安置补偿费或者周转用房；以及停产停业损失补偿费。（7）生活困难之补助与提前搬迁之奖励。（8）住房困难户保障措施。（9）期间内无法达成协议又或者所有权人不明之处理方式。（10）若不履行补偿协议之救济途径。（11）其余未尽事项。
另外，房屋征收补偿方式分为货币补偿与产权调换。需要注意的是，无论采取何种方式，补偿额都不得低于公告日被征收房屋类似房地产的市场价格。为了充分保障被征收人补偿方式的选择权，房屋征收补偿方案中应当有产权调换调换方案，如无则应当退回。
对于产权调换，还应注意以下几点：（1）产权调换房的区位不仅应当包含地理位置，还应当包括相应的配套设施。对于旧城改造项目中征收个人住宅且个人选择于改造地段调换的，调换房必须是改建原地或者就近，保证旧城改造中被征收人的回迁权。（2）产权调换房终要结算二者的差价，但是也不能因为房屋征收而降低被征收人的居住条件。（3）方案中应当明确产权调换房屋的选择顺序。（4）房屋征收中，应当适当减免产权调换房屋等级的契税等。
8、进行社会稳定风险评估
9、落实资金与房源
《征收条例》第十二条规定了，在作出征收决定前，征收补偿费用要保证足额到位，专户存储，专款专用。足额到位，指的是用于征收的补偿货币和实物的价值要符合征收补偿的方案要求，可以保证全部的被征收人能够得到依法的补偿和妥善的安置。专户存储是要求政府在银行中设立专门的账户进行存储和管理。而专款专用，则是指征收补的偿费用只用在发放征收的补偿，不可挪作他用。
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