戴韵律师，10年案经验，重点大学法院院校毕业，中共党员，从事法律10年，广州大型律师事务所北京盈科（广州）律师事务所资深律师、律所地址：广州天河区冼村路5号凯华国际大厦7、8、9层、地铁：5号线猎德站、APM线花城大道站，公交路至冼村路南站。戴律师,具有深厚的法律理论功底，积累了丰富的办案经验；积累了丰富的与司法行政机关、媒体等单位交流的办案经验在办案中善于捕捉案件的关键环节和证据，一招制胜，所提出的独特、宝贵、前瞻的法律意见常被采纳；辟的法律分析，清晰的办案思路和认真的办案态度获得当事人的好评。
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概要：二手房 买卖合同 订金 违约 违约金 双倍定金 赔偿责任 甲与乙签订了二手房买卖合同，房价80万。合同约定甲向乙交付定金8万元，若甲违约则乙有权没收定金，若乙违约则应双倍返还定金。同时在合同中又设置违约责任一条，约定违约方应向非违约方支付房价的百分之五（4万）的违约金。后甲按约定交付房款，由于房价飞涨，乙一直以各种理由推延房产过户时间，不办理过户手续。后乙说不卖了，因为此时该房屋价格已升值到约100万。 在本案中，甲作为守约方，有两种选择，第一是继续坚持双方的合同，要求继续履行；第二是不再坚持继续履行，要求返还购房款，同时要求乙方承担责任，充分赔偿自己所受损失。 第一种方法法律关系较简单，因为除了以下三种情况（一、法律上或事实上不能履行；二、债务标的不适于强制履行或履行费用过高， 三、债权人在合理期限未要求履行）外，都可以要求违约方继续履行，必要时可请求法院采取强制措施。 首先，定金和违约金两种责任，甲可以选择对自己更有利的一种来追究。合同法第116条规定：“当事人既约定定金，又约定违约金的，一方违约时，对方可以选择适用定金或违约金条款。”所以，定金和违约金不能同时适用。守约方获得违约金或双倍返还的定金后，还能否要求违约方承担损害赔偿呢？一种观点认为适用违约金或定金罚则本身就是获得了损害赔偿，如果还不够补偿受害方的损失，则只可以要求违约方再赔偿不足部分的损失。另一种观点则认为，适用违约金或定金罚则是对违约方的惩罚，受害方还可以要求违约方赔偿所有的损失。 我赞同第一种观点。理由在于，第一，违约责任的设置是以补偿受害人损失为首要的、基本的目的。我国大部分有关民事责任的规定目的都是补偿性的，惩罚性的民事责任在法律上是作特别规定的。第二，《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约给对方造成的损失…”，这也表明违约方的责任在于，他的违约行为造成对方多少损失，就赔偿对方多少损失。所以，支付违约金或定金就已经是在承担损害赔偿的责任了，若还不能够弥补损失，则应就不足部分继续赔偿。
