广州征地补偿房屋拆迁纠纷专业律师 －王（金和）律师
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我们要看到房屋拆迁/征收中的经济规律和行为规律，并按规律办事。
1、房屋拆迁/征收中的经济规律，有被拆迁/征收人收益增值率的偏正态统计学分布规律。拙著《房屋拆迁收益实证分析》一节中对两个项目进行了统计学分析，得知被拆迁/征收人收益增值率具有偏正态统计学分布特征。这说明我们社会中的房屋所有权人大多数是善良的通情达理的，具有集体理性的特征，所以其房屋被拆迁/征收时的收益增值率才会在总体上是正态分布的规律特征；至于其右偏特征，则是被拆迁/征收人行为的后动优势规律的结果，是该行为规律的必然表现和正常反映。关于此正态分布规律，我们还应当看到被拆迁/征收人对其房屋被拆迁/征收的满意程度，即对被拆迁/征收宏观方案和房屋拆迁/征收的具体的补偿安置方案的接受程度，与其房屋被拆迁/征收时获得的实体性收益的多少——收益增值率之间，具有正相关关系。我们可以把《房屋拆迁收益实证分析》中横轴的被拆迁/征收房屋的收益增值率，换成被拆迁/征收人的满意程度或对被拆迁/征收方案的接受程度，可以发现：随着对被拆迁/征收房屋进行补偿安置的收益增值率的增加，被拆迁/征收人的满意程度，即对（被）拆迁/征收方案的接受程度，也随之增加。（1）、在对被拆迁/征收房屋进行补偿安置的收益增值率，足够低——只有法律规定的刚性利益时，房屋所有权人找不到理解并支持建设的理由和动力，支持或不支持房屋拆迁/征收工作的收益是一样的，其满意度即对（被）拆迁/征收方案的接受程度非常低。这就使得我们要用适当的补助和奖励，来提高房屋所有权人被拆迁/征收房屋时的收益——让先占据我们想要的空间的房屋所有权人分享一定额度的建设的未来收益，以换取他们的理解和支持。我们制定房屋拆迁/征收方案时，应当努力符合市场行情、符合大多数人的要求，要符合经济规律，不能犯众怒。反过来，针对某个项目，根据周边其它项目中房屋所有权人的收益水平进行测算，（当然，还配套有房地产业市场行情的系统性分析和测算），发现该项目运作上会发生亏损，说明该项目不具有经济性，就不能或不宜简单地实施。如果要实施不具有经济性的亏损项目，就应当从项目外部（即要实施的理由）争取政策支持，或与房屋所有权人充分沟通重新给出其收益水平，从而使该项目具有经济性。（2）、当对被拆迁/征收房屋进行补偿安置的收益增值率增加到一个适当的程度时，房屋所有权人的满意度即对（被）拆迁/征收方案的接受程度，会迅速地集中地增高。我们的房屋被拆迁/征收工作在利益实体上就是要按此规律办事，要对房屋所有权人进行合理的补偿安置，以取得大多数人的理解和支持，争取大致的公平合理。绝对的公平根本做不到，小的细节的不平又在所难免；在此被拆迁/征收房屋的收益增值率正态统计规律的支持下，我们在理论上可以努力追求大致的公平，在“大平小不平”的情况下——把小的不公平尽量减小——控制在一个合理的范围内的情况下，就能很好地完成房屋拆迁/征收工作。这就是我们努力追求的做得很好的房屋拆迁/征收工作和工作境界。（3）、理论上，不管把被拆迁/征收房屋的收益增值率提高到怎么高的水平，总免不了会有人不同意/不接受房屋拆迁/征收方案，导致房屋拆迁/征收工作及后续的建设不能进行。这就在理论上证明了：对房屋拆迁/征收行为进行立法的必要性——我们应当也必需以法律的方式来规范房屋拆迁/征收行为中有关权力人的收益，并以法律程度的强制方式来处置个别非理性的权力人的不正当的利益诉求，保护大多数人理性地以合作的方式理解并支持房屋拆迁/征收从而在发展中取得相应的利益的权力。对于个别非理性的权力人的不正当的利益诉求，我们在具体工作中，应当努力把工作做细把道理讲清，做到仁至义尽，十在不行时，及时果断地申请通过法律程序的方式来解决其房屋拆迁/征收问题。
2、房屋拆迁/征收中的行为规律，还有被拆迁/征收人行为的后动优势规律。被拆迁/征收人行为的后动优势分两大方面。其一，由于房屋拆迁/征收协商过程本身具有行为的后动优势特征，去与房屋所有权人协商房屋拆迁/征收的补偿安置事宜，通常后一次协商时所给予的利益不会少于前次协商的补偿安置的收益水平，这样才能越谈越近，最终求得房屋拆迁/征收问题的解决。虽然房屋所有权人方面，表面上是不断进行利益让步，实际上是在提出一个相对较高的利益要求之后再做减法，以此“不断让步”的方式逐步取得相对较多的利益。这就是房屋拆迁/征收协商过程本身的行为后动优势。其二，被拆迁/征收房屋的房屋所有权人之间通过谈判取得的收益在时间上表现出来的后动优势。这主要是由于一个项目中各个房屋所有权人之间通常会相互告知一些信息，告诉别人自己的收益情况。这也是房屋拆迁/征收工作中结果（补偿安置信息）公开公平公正的要求，以及当事人之间建立信任关系的要求。在某个房屋所有权人达成房屋拆迁/征收协议之后，下一个来进行房屋拆迁/征收协商谈判的人，通常会基于前一个人的谈判结果来进行有关协商谈判工作。——这不仅仅只是由于各房屋所有权人之间会传递信息，也还由于房屋被拆迁/征收的房屋所有权人和进行房屋拆迁/征收工作的工作人员都会利用刚形成的样板来推进工作（通常样板有一定的说服力，并能能在具体操作上简化工作，且能避免工作中的差异性和不公平现象），从而简化工作减小工作难度。于是在一个项目的房屋拆迁/征收工作中，在各被拆迁/征收人之间就形成了行为上的后动优势。
后动优势对于房屋拆迁/征收工作，通常会导致一个项目的各房屋所有权人在面对建设需要被拆迁/征收其房屋时，既想被拆迁/征收（因为终究会有一定的利益增加量，甚至比较多的利益增加量），但是都担心自己先签订房屋拆迁/征收协议会少得利，怕相对而言吃亏了，以致于谁也不愿意先走一步。这种情况一旦发生，对于房屋拆迁/征收工作是很不利的，会导致房屋所有权人对整个房屋拆迁/征收工作的不信任，不断提出相对较高的利益要价，并拖延工作进度。在此意义上，我们说一个项目要成功完成房屋拆迁/征收工作，就是要努力破解房屋拆迁/征收行为的后动优势问题。——只有这样将被拆迁/征收房屋的房屋所有权人就不会有后顾之忧，才会涌跃地签订房屋拆迁/征收协议。
破解房屋拆迁/征收行为中后动优势的具体方法分两个方面：一是房屋拆迁/征收方案层面，二是房屋拆迁/征收方案的实施层面。在房屋拆迁/征收方案层面，破解房屋拆迁/征收行为中后动优势的具体做法有两类。1、公开安置房源，让被拆迁/征收房屋的房屋所有权人根据其房屋拆迁/征收协议的签订顺序选择安置房。这是具体工作进程的需要。通常房屋所有权人，都是聪明的理性的人，有房屋位置、面积、户型、朝向、楼层、现实价格和将来增值潜力等判断能力。相对较好的安置房源通常会被先选择，以致于被拆迁/征收房屋的房屋所有权人越往后拖越在后面签订房屋拆迁/征收协议，留下来供其选择的安置房源肯定会相对较差。2、设立房屋拆迁/征收工作进度奖励，既设立普遍的奖励，只要能签订房屋拆迁/征收协议就给予奖励，鼓励合作，以区别于不签协议的对立态度和行为；又根据工作进度设立不同时间点的进度奖，随着时间的后推，被拆迁/征收房屋的房屋所有权人获得的奖励越少。甚至在必要时可以对起带头作用的有限的前几名，进行重奖。就是要公开地让先签订房屋拆迁/征收协议的人多得到一些奖励性的实质性利益。
在房屋拆迁/征收方案的实施层面，主要是严格执行方案中所设立的破解后动优势的措施的问题，不要让后签订房屋拆迁/征收协议的人过高的利益诉求及其努力行为得逞，破坏了整个房屋拆迁/征收方案的合理性、完整性和严肃性；一定要使相对较后采取合作态度的人——以签订房屋拆迁/征收协议的时间为标志点归入不同的时间段，只能得到相对较少的收益，要跟他们说明这是制度性的结果，具有时间意义上的公平性和合理性；如果再拖延下去，则奖励性收益会更少，可能要在剩下的更差的安置房资源内选择安置房。只有这样才能让人不拖拉少观望，且没有后顾之忧的担心，能够/愿意比较快地面对现实并接受现实的利益，顺利地签订房屋拆迁/征收协议，进而完成房屋拆迁/征收任务。
就利益的存在而言，房屋拆迁/征收中，当事人（房屋所有权人与拆迁/征收人）双方之间，是利益对立的零和博弈。房屋所有权人会从自身利益的角度出发努力争取尽可能多的利益，由于双方信息不可能完全对称，于是双方并不能充分信任，他们往往会不管利益边界（法律政策和方案的规定）而提出一些较高的利益诉求或需要用利益来解决的困难问题，以此方式来寻找/查证利益边界。对于房屋被拆迁/征收人提出的想法和要求，合理的要认真对待并解决，不合理的要给予明确的解释，有一定困难的可以想办法以恰当的方式解决或部分解决。不能一遇到问题和困难就一味地进行利益退让，这样会突破利益边界，会使后动力优势成为现实，会破坏法律政策和方案的严肃性，失去房屋拆迁/征收工作的信用，最后的结果必然是越退让越乱。可以肯定地说，房屋拆迁/征收工作从来就没有谁能用利益退让的简单方式做好的。在此意义上，我们说用利益退让来解决房屋拆迁/征收工作中的具体问题，是房屋拆迁/征收工作的方法和技巧，其中要求有很高的工作艺术和变通处理能力。
关于房屋拆迁/征收方案的实施，还有问题的另一个方面：怎样面对不能采取合作态度的人的问题。这是前面统计分析中所说的个别非理性的权力人，他们有不正当的利益诉求。还是那句话：我们在具体工作中，应当对他们努力把工作做细把道理讲清，做到仁至义尽，十在不行时，及时果断地申请通过法律程序的方式来解决其房屋拆迁/征收问题。这是维护房屋拆迁/征收方案的严肃性的需要，是公平房屋拆迁/征收工作中当事人之间利益水平的需要，也是保证房屋拆迁/征收工作顺利推进及其良好秩序的需要。
王律师具有深厚的法律理论功底，积累了丰富的办案经验；王律师在办案中善于捕捉案件的关键环节和证据，一招制胜，所提出的独特、宝贵、前瞻的法律意见常被采纳；王律师精辟的法律分析，清晰的办案思路和认真的办案态度获得当事人的好评。
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