广州征地补偿房屋拆迁纠纷专业律师 －王（金和）律师
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区政府难以协调市规划局的障碍
“三改”补偿安置方案首先需要得到被拆迁人认可，容积率、建筑率、绿化率等建设规划指标掌握在市规划局，没有明确这些指标及建设方案，被拆迁人难以认可。根据土地管理法和城乡规划法的规定，土地出让是规划的前置条件，净地是土地出让的前置条件，这样，制订征收拆迁补偿安置方案时，很难取得规划部门的审批，这种互为前置条件的怪圈成为推诿扯皮的正当理由，但是，县政府和县级市政府较为容易协调规划部门变通前置条件，而区政府很难协调市规划部门变通。例如，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，沧州某区、平顶山某区主要领导信誓旦旦提出加快征收拆迁推动城市建设发展，但是，近两年来无任何收获，究其原因——市规划、国土部门缺乏有效配合甚至障碍重重。而山东莘县的征收拆迁则别有洞天，县政府协调规划、国土变通执行法律，顺利推动了征收拆迁工作。根据城乡规划法规定，在取得规划部门的规划许可之前应当依法取得土地使用权，但是，根据住房和城乡建设部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第四条规定，在依法取得土地使用权之前甚至征收拆迁之前，可以取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件。“三改”投资主体顶着巨大资金的压力、冒着规划、国土、建设部门卡脖子风险，作为招商主体，区政府应当通过投资框架协议给其吃下定心丸——协调规划部门批复投资主体提供的建设工程设计方案即审查文件。市政府应当充分认识到该问题的存在，协调国土、规划部门在“三改”中破除壁垒、积极发挥职能作用，充当城市建设发展的推手。
三、城中村建筑物高密度的障碍
城中村建筑物高低参差不齐、呈无序分布，排水、排污、消防、人防等基础设施先天不足，普遍存在着建筑抗震安全性差、火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配套、治安混乱等问题，造成了诸多的社会隐患和城市问题，成为城市现代化发展的严重障碍。“城中村”的长期存在和无序发展，极大地威胁着所住居民的生命和财产安全，已严重影响了城市经济、社会的可持续发展，制约了城市整体形象和品位的提升。为此，“城中村”常被形容为城市健康躯体上的“毒瘤”，到了非改不可的地步。“城中村”建筑密度高达70%甚至达到90%，“握手楼”、“贴面楼”、“一线天”现象十分常见，容积率普遍高达1.6少数达2.5。笔者调查河南省濮阳市黄河路马拐村、前河村、边拐村片区现有容积率高达1.8，新建开发容积率3.6以下投资商没有盈利而且占用资金量巨大，与投资相对应的合理利润需要容积率高达5.0以上。聊城市考虑日照时间，规定县级城市容积率不得超过1.6。这样，从成本收益分析，高容积率的城中村改造的路径不外乎政府减免返税费及割地改造。减免返税费需要政府协调规划、建设、国土、财政、税务、消防、人防等部门，割地改造对于土地财政的地方政府而言乃“割肉改造”，既涉及建设用地指标的障碍，也涉及“招标、拍卖、挂牌”土地出让机制的障碍，更涉及巨额土地出让金流失的阵痛。可见，城中村改造一方面需要严格执行城乡规划法、加大违法建筑查处力度；另一方面，需要地方政府大手笔、大魄力、大智慧方能顺利推动。
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